作者|王晗玉

編輯|鄭懷舟

風(fēng)風(fēng)光光超過20日的地產(chǎn)股，一改“飄紅”態(tài)勢，在4月7日掀起“跌停潮”。當(dāng)日，在大盤全天震蕩走低的情況下，房地產(chǎn)板塊領(lǐng)跌，整體下跌3.99%，其中19只股票上漲，91只股票下跌。京投發(fā)展、泰禾集團(tuán)等多只高位地產(chǎn)股跌停，此外，以商辦物業(yè)為核心資產(chǎn)的中國國貿(mào)跌超9%，陸家嘴跌超5%。

而不久前，中國國貿(mào)、陸家嘴等剛發(fā)布了2021年年報(bào)，與一眾以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的房企相比，維持了難得的業(yè)績增速。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向36氪指出，商辦個(gè)股隨地產(chǎn)板塊整體下跌，一定程度上是被拖累，部分個(gè)股可能被“錯(cuò)殺”，并不能反應(yīng)企業(yè)基本面。如果后續(xù)繼續(xù)下跌，投資者或可關(guān)注短線機(jī)會(huì)，但因此前小散戶多被套牢，多番疫情防控又加劇了投資者收入的不確定性，所以目前地產(chǎn)板塊還未迎來更多資金進(jìn)入。

01 公司業(yè)績冰火兩重天

3月31日，中國國貿(mào)公布2021年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入35.9億元，同比增加15.8%；實(shí)現(xiàn)利潤總額13.7億元，同比增加23.7%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤10.2億元，同比增加24.0%。同時(shí)寫字樓與商城的平均出租率分別達(dá)94.5%、98.8%。

中國國貿(mào)主要從事寫字樓、商城、公寓等投資性物業(yè)的出租和管理以及酒店經(jīng)營等，核心資產(chǎn)“國貿(mào)中心”位于寸土寸金的北京中央商務(wù)區(qū)核心地段，由寫字樓、商城、酒店和公寓等商業(yè)建筑組成，年報(bào)稱其為“目前中國乃至全球規(guī)模最大、功能最齊全的高檔商務(wù)服務(wù)綜合體之一”。

而從國貿(mào)中心向西眺望，僅隔一條長安街的金融街核心區(qū)盡管同樣熱鬧，但在此坐擁“金融街中心”和“金融街購物中心”的上市公司金融街卻未能交出與中國國貿(mào)相同的答卷。

金融街年報(bào)顯示，2021年全年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入241.55億元，同比增長33.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤16.43億元，同比下降約34.3%。其在年報(bào)中解釋稱凈利潤下降的原因?yàn)椤笆苄袠I(yè)持續(xù)調(diào)控影響，公司開發(fā)項(xiàng)目毛利率有所下滑”。

與中國國貿(mào)不同，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)占比更重的金融街未能在去年下半年的行業(yè)危機(jī)中獨(dú)善其身。

而與眾多承受資金壓力的開發(fā)類房企一樣，“三道紅線”出臺(tái)以后，金融街為降低負(fù)債，也開始接連出售資產(chǎn)。2021年其分別轉(zhuǎn)讓北京金豐萬晟置業(yè)有限公司和德勝投資100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，共回籠資金52.84億元。

不過一系列資產(chǎn)處置后，截至2021年末，金融街“三道紅線”依然踩中兩條，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率72.0%，凈負(fù)債率146.1%。

而在另一座一線城市上海，更聚焦商業(yè)地產(chǎn)租賃主業(yè)的陸家嘴則取得了平穩(wěn)的業(yè)績增速。年報(bào)顯示，2021年陸家嘴實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入138.72億元，同比下降4.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤43.11億元，同比增長7.45%。

目前陸家嘴在營甲級(jí)寫字樓共23幢，主要位于上海陸家嘴核心地段、前灘國際商務(wù)區(qū)以及天津紅橋區(qū)。同時(shí)商業(yè)物業(yè)包括上海陸家嘴L+MALL、天津陸家嘴L+MALL、陸家嘴96廣場、陸家嘴1885、陸家嘴金融城配套商業(yè)設(shè)施等，均位于所屬商圈的核心地段。

去年以來，北京、上海寫字樓市場加快復(fù)蘇，北京全年甲級(jí)寫字樓市場供應(yīng)、吸納雙雙沖破百萬量級(jí)，上海大宗交易市場也重回千億量級(jí)，并且寫字樓相關(guān)物業(yè)交易占比達(dá)52%。此外，債務(wù)纏身的SOHO中國雖然“賣身”黑石計(jì)劃告吹，但轉(zhuǎn)向“散售”后，效率頗高。在潘石屹宣布7折銷售京滬兩地部分物業(yè)后，10余天內(nèi)已經(jīng)售出61個(gè)項(xiàng)目。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述現(xiàn)象表明投資者仍然對(duì)一線城市成熟市場中的商辦資產(chǎn)保持信心。盡管經(jīng)歷2020年的疫情低谷，但伴隨過去一整年的強(qiáng)勢回暖，一線城市辦公物業(yè)持續(xù)成為投資者的偏好。

02 疫情反復(fù)，滬深市場現(xiàn)“倒春寒”

不過，伴隨疫情期間被抑制的需求釋放完畢以及各地商辦市場新增供應(yīng)回落，也有分析預(yù)計(jì)今年寫字樓市場凈吸納量將有所回落。

而新的形勢尚未凸顯，開年一場疫情反復(fù)已經(jīng)讓深圳、上海兩地的寫字樓市場出現(xiàn)短暫降溫。

戴德梁行最新發(fā)布的深圳寫字樓市場2022年一季度報(bào)告顯示，春節(jié)后，在深圳疫情及防控舉措不斷升級(jí)的影響下，深圳寫字樓市場活躍的租賃需求出現(xiàn)明顯降溫。不少企業(yè)出于成本考量及對(duì)后續(xù)業(yè)務(wù)的不明朗預(yù)期而采取觀望態(tài)度；同時(shí)，香港疫情的發(fā)展及通關(guān)政策亦沖擊港企在深拓展寫字樓需求。

尤其進(jìn)入3月后，深圳寫字樓租賃到訪量顯著降低，封管舉措更直接為企業(yè)租賃活動(dòng)按下暫停鍵，其對(duì)寫字樓市場的負(fù)面影響都將體現(xiàn)在后續(xù)的市場數(shù)據(jù)上。

而統(tǒng)計(jì)也同步顯示，一季度深圳全市投入使用的甲級(jí)寫字樓面積為33.5萬平米，與去年全年供應(yīng)水平基本相當(dāng)，但吸納量僅為66575平方米，較去年同期下降28.5%，空置率回升至22.2%。

戴德梁行預(yù)計(jì)，結(jié)合需求端的壓力，深圳甲級(jí)寫字樓空置率短期內(nèi)料將上行，租金面價(jià)或許不會(huì)顯著下跌，但更多的優(yōu)惠措施或體現(xiàn)在延長免租期、裝修補(bǔ)貼等方面。

而眼下相比深圳疫情已經(jīng)逐漸平穩(wěn)，上海疫情則仍在高位運(yùn)行，大量企業(yè)員工需繼續(xù)遵守居家隔離政策，這也進(jìn)一步限制了上海寫字樓市場的活躍度。

戴德梁行針對(duì)上海作出的寫字樓市場2022年一季報(bào)預(yù)計(jì)，春節(jié)前后上海本地疫情的再次出現(xiàn)將推遲一些即將完工的項(xiàng)目，并給今年的一些存量項(xiàng)目帶來很多管理挑戰(zhàn)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海甲級(jí)寫字樓市場在今年一季度的吸納量為 224168平方米，無論環(huán)比還是同比均有所下降，特別是與去年同期異常巨大的凈吸納量相比有大幅下降。不過鑒于鑒于項(xiàng)目延遲和商圈內(nèi)空置空間較少，上海核心商圈的市場租金預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)小幅波動(dòng)。

此外戴德梁行還指出，一季度疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)已造成一定影響，不少租戶企業(yè)希望削減租賃開支，可能會(huì)尋求新興商圈的辦公空間，這也將給一些新興商圈的發(fā)展帶來更多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

對(duì)于本輪疫情反復(fù)，戴德梁行均提到了延長免租期、減免租金一類可能的舉措，不過常駐上海的嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前尚未聽到來自業(yè)主方的相關(guān)承諾，“租戶抱怨的聲音應(yīng)該比較大，尤其集中在商鋪這方面，寫字樓可能還少一點(diǎn)。而且以前減免租金的以國企項(xiàng)目居多，但運(yùn)營寫字樓的還有很多是民營機(jī)構(gòu)，對(duì)他們來說開放各種補(bǔ)貼的壓力也很大。”

03 互聯(lián)網(wǎng)暫停，高精尖接棒

相比深圳、上海接連經(jīng)歷疫情防控，北京、廣州兩座城市的寫字樓市場則持續(xù)活躍。

以北京為例，盡管受春節(jié)、冬奧和兩會(huì)影響，市場成交較去年四季度有所放緩，但對(duì)比去年同期來看，凈吸納量仍上升24.1%，同時(shí)五大核心商圈凈吸納量同比則上升27.3%。而且同期還有通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)遠(yuǎn)洋樂堤港二座和復(fù)地金融中心等項(xiàng)目入市，共計(jì)為北京甲級(jí)寫字樓帶來約17.5萬平方米的辦公空間。

而廣州在今年一季度更是迎來三個(gè)項(xiàng)目集中入市，合計(jì)新增17.7萬平方米辦公空間。新增供應(yīng)集中入市帶來的結(jié)構(gòu)性影響下，廣州寫字樓市場空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至8.6%，但仍維持在低位，凈吸納量則環(huán)比上升93.8%。

幾乎未受疫情影響，北京與廣州兩地延續(xù)著去年的活躍，但租戶結(jié)構(gòu)已悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。

根據(jù)高力國際的報(bào)告，從今年一季度北京寫字樓市場的租賃成交來看，金融行業(yè)占比達(dá)37%，互聯(lián)網(wǎng)科技占比大幅下降到約22%，而此前，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)占比多超過50%。高力國際認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在第一季度的擴(kuò)張速度大幅放緩，行業(yè)政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生根本性變化，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)長期的“放養(yǎng)式”政策環(huán)境已經(jīng)轉(zhuǎn)向以反壟斷、反不正當(dāng)競爭和防止資本無序擴(kuò)張為原則的具有針對(duì)性的合規(guī)性監(jiān)管。

戴德梁行的統(tǒng)計(jì)也顯示，在北京寫字樓市場一季度租賃成交中，內(nèi)資證券、資管類企業(yè)表現(xiàn)突出，拉動(dòng)金融行業(yè)成交占所有行業(yè)總成交面積的37.0%；其次為高科技、生物醫(yī)藥和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。

來到上海，今年一季度奪得租賃份額頭籌的行業(yè)是TMT，占比在21.0%；制造業(yè)緊隨其后占比20.4%，主要原因是制造類企業(yè)單筆辦公室成交面積通常較大。同時(shí)戴德梁行專門指出，與2021年一樣，醫(yī)藥健康行業(yè)在本季度繼續(xù)活躍在優(yōu)質(zhì)辦公室租賃市場，值得關(guān)注。

再放眼南海之濱，深圳、廣州兩地本季的成交主力也分屬金融與TMT兩大行業(yè)，成交面積分別占到41.7%、24.5%。

結(jié)合“穩(wěn)增長”背景，今年信貸環(huán)境預(yù)期將“穩(wěn)中偏寬松”，基于此戴德梁行預(yù)計(jì)金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)擔(dān)當(dāng)深圳甲級(jí)寫字樓的需求主力之一。而廣州寫字樓市場雖仍由互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)引領(lǐng)去化，但還需考慮進(jìn)其本季迎來騰訊整合搬遷的影響。除此之外，制造業(yè)也正為廣州市場帶來強(qiáng)勁需求。

因此，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)作為寫字樓“租賃大戶”的地位已然改變，而結(jié)合多地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，高精尖行業(yè)有望接棒，成為商辦市場的“新貴”。

2022年伊始，北京的政府工作報(bào)告著重強(qiáng)調(diào)了高精尖產(chǎn)業(yè)的重要性，包括新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥健康、新能源等；廣州政府工作報(bào)告則提到要促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)集群，增強(qiáng)制造業(yè)核心競爭力。

同時(shí)根據(jù)據(jù)世邦魏理仕的調(diào)查，2022年有至少60%企業(yè)計(jì)劃增加員工數(shù)量，49%企業(yè)計(jì)劃增加人均辦公面積，其中科技與生物醫(yī)藥行業(yè)擴(kuò)張意愿最強(qiáng)烈。

伴隨行業(yè)大調(diào)整，一批曾經(jīng)風(fēng)光的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)默默退出寫字樓，而這些佇立在一線城市CBD的光鮮建筑似乎并未經(jīng)歷人去樓空，而將迎接又一批高精尖企業(yè)的到來。

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