3月29日，中國金茂公布2021年度業(yè)績報(bào)告，歸屬于上市公司股東的凈利潤為46.9億元，同比增長21%，扭轉(zhuǎn)了2020年凈利潤同比下滑40%的趨勢。然而，業(yè)績披露當(dāng)天，中國金茂股價(jià)收?qǐng)?bào)于2.31港元，跌超10%。

來源：Wind

過去一年，雖然中國金茂實(shí)現(xiàn)業(yè)績反彈，但凈利潤增幅不及營收增幅，其中營業(yè)收入增長50%。同時(shí)，公司每股收益低于市場預(yù)期，實(shí)際錄得每股收益36.95分，較光大證券1月份和國泰君安去年12月份的預(yù)測值低約19.7%。此外，公司自2007年上市以來首次取消末期派息，也頗令投資者意外。

業(yè)績會(huì)上，中國金茂管理層解釋稱，一方面公司分紅政策一直沒有改變，分紅占核心利潤的40%左右，去年中期每股分紅0.12港元。今年3月，金茂服務(wù)獨(dú)立上市，公司以股份方式派發(fā)了特別股息，約合每股0.12港元左右，合計(jì)全年分紅0.24港幣。如果按全年加回減值重估的歸母凈利潤計(jì)算，分紅比例是43%。另一方面，管理層認(rèn)為今年確實(shí)有很多拿地機(jī)會(huì)以及大量并購機(jī)會(huì)，公司認(rèn)為保留現(xiàn)金能為股東帶來更長遠(yuǎn)的收益。

2020年中國金茂凈利潤大幅下滑，主要原因是對(duì)部分土地儲(chǔ)備進(jìn)行了一次性計(jì)提減值，為高價(jià)拿地的冒進(jìn)投資付出代價(jià)。2021年報(bào)顯示，公司的發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)的減值大幅降低，合計(jì)從約30億元下降至10億元。

管理層在業(yè)績會(huì)上回應(yīng)稱，2016至2018年有很多土地會(huì)減值要求，金茂也遇到了這個(gè)問題，但大部分基本都已經(jīng)解決，以后也不會(huì)有大的項(xiàng)目減值準(zhǔn)備。

36氪梳理發(fā)現(xiàn)，盡管土地儲(chǔ)備跌價(jià)減值問題逐步出清，但2021年中國金茂年報(bào)新增的投資物業(yè)公平值虧損高達(dá)16.76億元，直接削弱了凈利潤和每股收益。若不計(jì)入這部分虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤增速將從21%增至49%。

對(duì)于投物業(yè)公平值虧損，公司解釋為持有型物業(yè)租金水平下降導(dǎo)致的資產(chǎn)公允值減值，但36氪發(fā)現(xiàn)，中國金茂2021年財(cái)報(bào)披露的營業(yè)收入構(gòu)成顯示，開發(fā)業(yè)務(wù)以外的商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營、酒店及其他業(yè)務(wù)營收，均實(shí)現(xiàn)同比增長。

對(duì)比同行業(yè)公司的持有型物業(yè)估值，龍湖集團(tuán)2021年凈利潤計(jì)入了對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)增值，旭輝、華潤、新城等行業(yè)頭部公司也有類似的公允價(jià)值增值處理，背后是持有型物業(yè)資產(chǎn)受益于2021年疫情沖擊后的商業(yè)地產(chǎn)市場觸底反彈趨勢。

受益于央企大股東背景，2019年至2021年中國金茂的平均借貸成本分別為4.94%、4.42%、3.98%，融資成本逐年下降，處于行業(yè)低水平。這也進(jìn)一步降低了公司的利息支出，2021年年報(bào)顯示公司利息開支總額為57.02億元，去年同期為79.2億元。

來源：中國金茂2021年業(yè)績報(bào)告

然而，最終成本化的利息不降反增，從27.26億元增加至27.87億元。原因在于，2021年公司降低了利息資本化率，從65%降至56%，這直接增加了表觀支出成本，也間接削弱了盈利表現(xiàn)。

業(yè)績披露后，花旗銀行發(fā)布研報(bào)，維持中國金茂「買入」評(píng)級(jí)，但也同時(shí)提出，中國金茂需要更多的業(yè)績來重建投資者重新評(píng)級(jí)的信心。該投行認(rèn)為，中國金茂在城市營運(yùn)項(xiàng)目和建筑管理方面的優(yōu)勢，可以舒緩其毛利率并重振其盈利增長。

海通證券研報(bào)維持中國金茂「優(yōu)于大市」評(píng)級(jí)，點(diǎn)評(píng)公司增收不增利現(xiàn)象稱主要原因有三：一是結(jié)算利潤率波動(dòng)，二是少數(shù)股東損益增加，三是當(dāng)期計(jì)入28億其他費(fèi)用及損失，包括存貨價(jià)值及公允價(jià)值等。

作者 | 宋虹姍

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