對(duì)于希望將其轉(zhuǎn)換為其他房地產(chǎn)類(lèi)別的投資者來(lái)說(shuō)，酒店仍然是一個(gè)受歡迎的目標(biāo)，但總體而言，酒店交易仍然存在大量競(jìng)爭(zhēng)，而且這些交易的實(shí)施時(shí)間有限。

將酒店改造成其他用途的前景，例如豪華公寓、經(jīng)濟(jì)適用房和高級(jí)住宅，這并不是什么新鮮事，但自疫情以來(lái)，這種做法獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。

仲量聯(lián)行全球酒店研究主管兼美洲生活研究主管Geraldine Guichardo表示，疫情給酒店創(chuàng)造了充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，即使在行業(yè)加速?gòu)?fù)蘇的今天，一些業(yè)主仍在為盈利而苦苦掙扎。在其他情況下，業(yè)主推遲了資本支出項(xiàng)目，他們現(xiàn)在無(wú)力承擔(dān)投資，因?yàn)樗麄兊木频暌呀?jīng)經(jīng)歷了進(jìn)一步虧損。

“一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)他們無(wú)法繼續(xù)擁有自己的房產(chǎn)，而另類(lèi)投資者為他們提供了一個(gè)有吸引力的機(jī)會(huì)?！盙uichardo指出，她說(shuō)，美國(guó)正在經(jīng)歷一場(chǎng)全國(guó)性的住房危機(jī)，估計(jì)供應(yīng)不足 550 萬(wàn)套。疫情將這個(gè)問(wèn)題帶到了最前沿，并強(qiáng)化了政府和私營(yíng)公司都需要尋找解決方案來(lái)增加住房供應(yīng)的事實(shí)。

洛杉磯、紐約和舊金山等市場(chǎng)更加關(guān)注這一需求。因此，這類(lèi)酒店市場(chǎng)正在被改造成某種類(lèi)型的住房。

怎樣的物業(yè)更具吸引力?

雖然很難量化確切的數(shù)字，但仲量聯(lián)行注意到有興趣收購(gòu)酒店以將其轉(zhuǎn)換為其他房地產(chǎn)類(lèi)別的投資者數(shù)量有所增加。在查看市場(chǎng)上去年向另類(lèi)投資者完成的一些內(nèi)部交易時(shí)，價(jià)格比傳統(tǒng)酒店業(yè)主愿意支付的價(jià)格高出 25% 至 35%。

Guichardo 指出：“這些投資者肯定被提供給他們的酒店改造機(jī)會(huì)所吸引?！?/p>

Hospitality Real Estate Counselors 副總裁 Phil White 表示，他每周都會(huì)接到買(mǎi)家的電話，尋找酒店改造的機(jī)會(huì)。然而，在復(fù)蘇的這一點(diǎn)上，許多酒店業(yè)主的看法是，該行業(yè)正在開(kāi)始一個(gè)新的周期。

White強(qiáng)調(diào)，“我認(rèn)為人們?cè)谶@一點(diǎn)上會(huì)非常積極地定價(jià)，所以很難讓這些數(shù)字發(fā)揮作用”。

Guichardo 認(rèn)為，從酒店復(fù)蘇的角度來(lái)看，大體量酒店對(duì)希望轉(zhuǎn)換的買(mǎi)家非常有吸引力。因?yàn)榭紤]到這種房型的房間面積、小廚房和其他共同特點(diǎn)，長(zhǎng)住酒店也一直是一種受歡迎的酒店類(lèi)型。

她說(shuō)，這些轉(zhuǎn)改造跨越了住房范圍。一些已改建為員工住房、經(jīng)濟(jì)適用房、學(xué)生公寓或輔助生活空間。學(xué)生公寓是一種特別受歡迎的改造類(lèi)型，因?yàn)榇髮W(xué)意識(shí)到他們需要在疫情期間分散人口稠密的校園。

White表示，一些買(mǎi)家是私募股權(quán)，而另一些則是較大的房地產(chǎn)基金。不過(guò)，在某些市場(chǎng)中，有些區(qū)域投資者正在將酒店改建為公寓或養(yǎng)老設(shè)施。

“一切取決于市場(chǎng)和機(jī)會(huì)，”White舉例說(shuō)到，在底特律地區(qū)，有幾家提供全服務(wù)的酒店被改成了經(jīng)濟(jì)適用房，例如被洛杉磯 Repvblik LLC 收購(gòu)的溫德姆花園酒店。在密歇根州迪爾伯恩，紐約的 Rhodium Capital Advisors 收購(gòu)了自 2018 年關(guān)閉的擁有 773 間客房的 Edward Hotel & Convention Center，將其改建為公寓。

如何保持定價(jià)優(yōu)惠?

在疫情期間，多戶(hù)家庭套房保持了行業(yè)地位，明顯壓縮了這些單元的價(jià)格。Guichardo 說(shuō)，由于定價(jià)如此之高，因此即使考慮到所需的裝修，查看酒店空間也是一個(gè)非常便宜的選擇。每筆交易都是不同的，這取決于買(mǎi)家的需求、他們獲得債務(wù)的難易程度以及他們的回報(bào)預(yù)期。

雖然這取決于市場(chǎng)，但投資者購(gòu)買(mǎi)酒店的價(jià)格比公寓的價(jià)格要低；而且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，他們?cè)谶@些房產(chǎn)上的回報(bào)將非常高。并非每家酒店都按照他們想要的方式設(shè)置，所以有時(shí)新業(yè)主必須做出比翻新更大的改變，例如為單元增加廚房。如果他們能以足夠低的單位客房的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)它，那么從數(shù)字的角度來(lái)看，它必須是有意義的。長(zhǎng)住酒店通常是交鑰匙交易，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)擁有一切并且是相當(dāng)大的公寓單元。

White指出，一般來(lái)說(shuō)，這些團(tuán)體試圖避免建設(shè)，并補(bǔ)充說(shuō)有些人確實(shí)有自己的內(nèi)部建筑業(yè)務(wù)。

Guichardo 表示，由于該行業(yè)仍處于復(fù)蘇中，現(xiàn)在進(jìn)一步翻改交易的領(lǐng)域可能比過(guò)去更寬。不過(guò)，隨著酒店績(jī)效水平越來(lái)越接近大流行之前的水平，這些交易將更難達(dá)成?！暗孤实卣f(shuō)，該行業(yè)可能還需要 12 到 18 個(gè)月的時(shí)間才能站穩(wěn)腳跟，因此屆時(shí)機(jī)會(huì)之窗將與現(xiàn)在一樣寬?！?/p>

White 表示，他預(yù)計(jì)今年的翻改交易數(shù)量將是 2021 年的一半左右。酒店業(yè)的復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，每間客房的價(jià)格將會(huì)上漲，這使得這些翻改對(duì)潛在買(mǎi)家的經(jīng)濟(jì)吸引力降低。

“現(xiàn)在每個(gè)人都在購(gòu)買(mǎi)它們。這有點(diǎn)讓產(chǎn)品干涸。只是沒(méi)有那么多交易可以解決?！?/p>

政府資助項(xiàng)目在提升

加州的 Homekey 項(xiàng)目和紐約市的 1 億美元基金是兩個(gè)將酒店改建為住房的政府計(jì)劃，但在 2021 年都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果。

2020 年，地方政府通過(guò)加州的 Homekey 項(xiàng)目花費(fèi) 8.9 億美元購(gòu)買(mǎi)了 78 家酒店，將它們改造成無(wú)家可歸者的住房。2021年，項(xiàng)目支付了1家酒店。Atlas Hospitality Group 總裁 Alan Reay 表示，目前有幾家酒店通過(guò)該計(jì)劃簽訂了合同，但關(guān)閉過(guò)程比 2020 年要長(zhǎng)得多。到目前為止，他不知道有任何在 2022 年完成的未決交易。

Reay 表示，該計(jì)劃在 2021 年遇到了許多障礙，他的酒店中介公司推出了追蹤加州酒店交易和發(fā)展的調(diào)查。該州在 2020 年迅速采取行動(dòng)收購(gòu)酒店，但對(duì)于這些交易的速度以及評(píng)估的自由度一直存在阻力。

“人們正在更密切地關(guān)注這些交易，承銷(xiāo)和評(píng)估必須經(jīng)過(guò)審查過(guò)程，這導(dǎo)致一些交易再次放緩?！盧eay 表示，他們的論點(diǎn)是，與購(gòu)買(mǎi)土地和建造新房相比，購(gòu)買(mǎi)這些現(xiàn)有酒店，即使高于市場(chǎng)價(jià)值，仍然是一種更便宜的選擇。

他說(shuō)，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和居民也有更多的反對(duì)意見(jiàn)，他們擔(dān)心附近的酒店被改建為無(wú)家可歸者的住所。

Reay 說(shuō)，由于 Homekey 項(xiàng)目，私人買(mǎi)家對(duì)將加州酒店改造成其他用途的興趣比以往任何時(shí)候都大。

Jonathan M. Tisch 酒店管理中心臨床助理教授 Sean Hennessey 表示，疫情開(kāi)始后不久，紐約州政府就構(gòu)思了一項(xiàng)將酒店改建為住宅樓的計(jì)劃，但該計(jì)劃沒(méi)有取得太大進(jìn)展。

該程序無(wú)法產(chǎn)生其創(chuàng)建者所希望的轉(zhuǎn)換。在紐約市，許多酒店都是由工會(huì)經(jīng)營(yíng)的，并且有關(guān)于補(bǔ)償被解雇或休假的工人的法律。該市有一位新市長(zhǎng)，該州有一位新州長(zhǎng)，但到目前為止，他們都沒(méi)有為該計(jì)劃提出任何重大的新舉措?！拔艺J(rèn)為，盡管到目前為止還沒(méi)有采取太多行動(dòng)，但在紐約，改建公寓、老年公寓和學(xué)生公寓的可能性仍然很大?！?/p>

Hennessey表示，這主要是因?yàn)閮蓚€(gè)因素：鑒于市場(chǎng)一直是受疫情影響最嚴(yán)重的市場(chǎng)之一，部分原因是其嚴(yán)重依賴(lài)國(guó)際旅行，因此該市的酒店績(jī)效指標(biāo)繼續(xù)低于標(biāo)準(zhǔn);另一個(gè)因素是潛在的轉(zhuǎn)換候選者是明顯較舊的建筑物。

“維持一個(gè)可行的酒店運(yùn)營(yíng)的成本對(duì)于許多這些物業(yè)來(lái)說(shuō)都是有問(wèn)題的。如果 [買(mǎi)家] 不必花費(fèi)大量資金來(lái)嘗試將該物業(yè)保持為一流酒店，那么轉(zhuǎn)換為替代用途的可行性已經(jīng)開(kāi)始?！?/p>

關(guān)鍵詞： 高級(jí)住宅