以軌道/交投集團(tuán)為主且專攻TOD項(xiàng)目的“新生”悄然登場(chǎng)。他們占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、重視提升住房品質(zhì)正符合城市新一輪發(fā)展格局構(gòu)建的需要。

作者：雷布同

房企日子不好過(guò)之后，業(yè)務(wù)如何開展？業(yè)務(wù)是否需要轉(zhuǎn)型？還有哪些方向可以沖？

在熟知的住宅、商業(yè)、辦公樓等功能板塊外，另一個(gè)大方向似乎正在被頭部企業(yè)“悄然布局”。這便是保障性租賃住房，特別是TOD保障性租賃住房領(lǐng)域。

據(jù)官方表示，2022年將是保障性租賃住房的增長(zhǎng)元年。2021年全國(guó)保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集94萬(wàn)套，今年這個(gè)數(shù)據(jù)將增長(zhǎng)至240萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)155%。

為了如期完成計(jì)劃指標(biāo)，一方面現(xiàn)有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的房源被納入保障性住房租賃體系，另一方面國(guó)企組成的國(guó)家隊(duì)持續(xù)發(fā)力，同時(shí)內(nèi)部“新生”也悄然登場(chǎng)——軌道/交投集團(tuán)，如剛宣布將于年內(nèi)封頂TOD首個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目的成都軌道集團(tuán)。

01

入場(chǎng)第5年，國(guó)家隊(duì)“新生”登場(chǎng)

“租購(gòu)并舉”，是今年“兩會(huì)”的又一熱詞。

成都軌道集團(tuán)首個(gè)開工建設(shè)的保障性租賃住房項(xiàng)目——雙鳳橋TOD項(xiàng)目，是成都首批啟動(dòng)實(shí)施的保障性租賃住房，占地約20余畝，總建筑面積約5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建成1431套房源。

成都雙鳳橋TOD項(xiàng)目效果圖，來(lái)源：成都地鐵

除此之外，2021年成都軌道集團(tuán)還全面啟動(dòng)實(shí)施馬廠壩TOD、幸福橋TOD、三岔TOD、梓潼宮TOD、雙流西TOD、中環(huán)TOD等8個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，包括雙鳳橋TOD項(xiàng)目在內(nèi)累計(jì)籌集房源10000套。

不僅如此，成都軌道集團(tuán)今年計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施9000套保障性租賃住房。在目前已啟動(dòng)實(shí)施的23個(gè)TOD項(xiàng)目上，找到最合適的保障性租賃住房落地方案。至此，成都軌道集團(tuán)花了2年時(shí)間，以19000套的規(guī)模位列成都全市“總盤”首位。

保障性租賃住房并不新奇，但是在TOD項(xiàng)目中規(guī)劃建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目并不算多。

以往，TOD大多是肩負(fù)著通過(guò)城市公共交通和土地協(xié)同發(fā)展模式，構(gòu)建集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等功能為一體的城市中心的重要使命，商業(yè)價(jià)值常常居于首位。當(dāng)下，保障性租賃住房項(xiàng)目的進(jìn)場(chǎng)，意味著TOD在商業(yè)之外也開始承擔(dān)起更多社會(huì)責(zé)任。

將TOD項(xiàng)目納入保障性租賃住房項(xiàng)目選址范圍的不只是成都，還有北京、蘇州、西安等地。

近日北京住建委印發(fā)的《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》要求，依據(jù)規(guī)劃在集中建設(shè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)周邊、配套比較完善地區(qū)等區(qū)域建設(shè)保障性租賃住房。

在蘇州住建局發(fā)布的《蘇州市保障性租賃住房建設(shè)實(shí)施辦法》中指出，項(xiàng)目選址應(yīng)統(tǒng)籌考慮企業(yè)集中、交通便利、配套完善等因素，鼓勵(lì)利用軌道交通TOD、公交場(chǎng)站等地塊建設(shè)保障性租賃住房。

《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》也公布項(xiàng)目四大選址標(biāo)準(zhǔn)，其中就包含強(qiáng)化公共交通導(dǎo)向的TOD模式。

需要注意的是，不同于工業(yè)用地等非居住物業(yè)改建租賃住房，TOD項(xiàng)目建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目是有著一定的門檻。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)之外，對(duì)持有的大量物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理才是更大的考驗(yàn)。如果沒有一定的現(xiàn)金流積淀，同時(shí)缺乏持有物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力，很難做好TOD項(xiàng)目。

雙鳳橋TOD項(xiàng)目效果圖，來(lái)源：成都地鐵

以成都為例，在目前已啟動(dòng)建設(shè)的9個(gè)TOD保障性租賃住房項(xiàng)目中，均由成都軌道集團(tuán)負(fù)責(zé)。因此即便多個(gè)城市先后出臺(tái)相關(guān)文件鼓勵(lì)企業(yè)選址TOD項(xiàng)目，但是真正參與其中的企業(yè)目前為數(shù)不多。除了少數(shù)幾家民營(yíng)頭部房企企業(yè)，如萬(wàn)科、龍湖、越秀等之外，具備主導(dǎo)權(quán)的國(guó)有企業(yè)，包含了成都軌道集團(tuán)、重慶交通開投集團(tuán)、廈門軌道集團(tuán)等企業(yè)。

有意思的是，無(wú)論是已有多個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)管理中的成都軌道集團(tuán)，或是陸續(xù)邁出第一步的重慶交通開投集團(tuán)和廈門軌道集團(tuán)均為國(guó)資背景。也就是說(shuō)，在國(guó)家隊(duì)正式登場(chǎng)住房租賃市場(chǎng)第五年之際，以軌道/交投集團(tuán)為主且專攻TOD項(xiàng)目的“新生”悄然登場(chǎng)。

02

悄然布局，“新生”到底有多強(qiáng)？

其實(shí)，軌道/交投及地鐵集團(tuán)在之前或多或少有過(guò)一些住房租賃建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)。不同的是，當(dāng)時(shí)這些集團(tuán)大多是因?yàn)檎型稑?biāo)土地而配建的住房租賃住宅，并非純住房租賃項(xiàng)目。不過(guò)，隨著國(guó)企改革的不斷推進(jìn)，專注主業(yè)的軌道/交投及地鐵集團(tuán)逐漸減少了參與土地招投標(biāo)，將部分精力用于純住房租賃項(xiàng)目建設(shè)。

資金、物業(yè)及運(yùn)營(yíng)都非空白的軌道/交投集團(tuán)，到底實(shí)力有多強(qiáng)？不妨先來(lái)一同看一下當(dāng)前這些集團(tuán)手中的住房租賃項(xiàng)目情況。

01

2021年，重慶交通開投軌道集團(tuán)完成四公里站TOD項(xiàng)目（含海峽路、四公里停車場(chǎng)地塊）土地出讓。其中，海峽路項(xiàng)目用地面積1.61公頃，總建筑面積為4.83萬(wàn)平方米，由交通開投軌道集團(tuán)打造TOD租賃住房示范項(xiàng)目，保障兩新市民住房需求。

02

2021年12月，廈門集美軟件園站TOD綜合體項(xiàng)目開工，是廈門軌道集團(tuán)首個(gè)自主開發(fā)的產(chǎn)業(yè)社區(qū)類TOD綜合體項(xiàng)目，其中包含9.5萬(wàn)平方米的多酒店業(yè)態(tài)、3.38萬(wàn)平方米的24小時(shí)站城一體化特色商業(yè)空間以及配套建設(shè)了近1900套保障性租賃公寓。

03

今年1月，濟(jì)南軌道交通集團(tuán)更新了3處租賃住房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。其中濟(jì)南東總部基地項(xiàng)目計(jì)劃今年年底項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成，范村車輛基地租賃住房項(xiàng)目正在進(jìn)行裝飾裝修，預(yù)計(jì)今年10月份建設(shè)完成；上蓋區(qū)正在進(jìn)行主體施工，預(yù)計(jì)今年年底基本建設(shè)完成。

04

3月，由成都交投集團(tuán)所屬善成實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)的成都東站汽車客運(yùn)站配套商業(yè)街項(xiàng)目開工。該項(xiàng)目建筑面積近1.2萬(wàn)平米，計(jì)劃2022年11月底完工，共計(jì)建成保障性租賃住房247套。據(jù)了解，該項(xiàng)目未來(lái)有望打造為具“TOD”特征的、多業(yè)態(tài)復(fù)合的未來(lái)公園社區(qū)。

05

同月，鄭州地鐵集團(tuán)與龍湖冠寓簽約首個(gè)合作項(xiàng)目——鄭州西三環(huán)租賃住房。該項(xiàng)目位于地鐵1號(hào)線西三環(huán)旁，屬于城市TOD項(xiàng)目。未來(lái)，鄭州地鐵集團(tuán)結(jié)合自身TOD站點(diǎn)資源與龍湖冠寓強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，將嘗試推行“站城融合”。

03

同月，福州地鐵集團(tuán)表示，地鐵1號(hào)線新店租賃住房項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年上半年投用。作為全省軌交系統(tǒng)打造的首個(gè)租賃住房項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于福州地鐵1號(hào)線新店車輛基地內(nèi)，共計(jì)推出長(zhǎng)租公寓近300套，是福州首個(gè)由國(guó)企采用委托運(yùn)營(yíng)模式管理的租賃住房項(xiàng)目。

雙鳳橋TOD項(xiàng)目效果圖，來(lái)源：成都地鐵

不難看出，雖然進(jìn)度有些許差異，但基本上這些軌道交投及地鐵集團(tuán)目前的住房租賃及保障性租賃住房項(xiàng)目尚處于起步階段。暫時(shí)按下之前與商品住宅配套的租賃住房項(xiàng)目不言，這些項(xiàng)目尚未正式進(jìn)入市場(chǎng)。

這就不難理解，為什么部分集團(tuán)會(huì)選擇已有豐富經(jīng)驗(yàn)的其他市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)牽手，如龍湖冠寓等。由此看來(lái)，具備先天性優(yōu)勢(shì)的上述集團(tuán)，目前在住房租賃板塊仍處于起步階段，實(shí)力尚有較大進(jìn)步空間。

03

為什么被選中？

軌道/交投和地鐵集團(tuán)之外，在過(guò)去的5年中，國(guó)家隊(duì)一直在陸續(xù)擴(kuò)充成員名單。

以浙江杭州為例，不僅有杭州市城市建設(shè)投資集團(tuán)、杭州市錢江新城投資集團(tuán)等城投公司，還有推出自營(yíng)自持項(xiàng)目“浙能尚悅”的浙能集團(tuán)等省屬國(guó)企。

不過(guò)，除了城投之外，其他國(guó)企一般情況下對(duì)住房租賃是“淺嘗輒止”，然而新增保障性住房租賃項(xiàng)目規(guī)模動(dòng)輒成千上萬(wàn)的軌道/交投集團(tuán)顯然不是如此。

在地方國(guó)資委旗下的諸多企業(yè)中，為什么軌道/交投集團(tuán)會(huì)被選中？

首先就是充分發(fā)揮先天性優(yōu)勢(shì)的需要

有觀點(diǎn)認(rèn)為，保障性租賃住房與TOD理念天然契合，并給出了兩個(gè)理由：

一是基于保障性租賃住房主要受眾人群是城市新市民和青年人，其出行方式以公共交通為主，對(duì)物業(yè)交通便捷要求高；

二是因?yàn)橄嚓P(guān)政策的利好影響，保障性租賃住房的租金相比同一交通站點(diǎn)周邊的房源更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)新市民群體的吸引力更強(qiáng)。

上述兩點(diǎn)構(gòu)成了軌道交投及地鐵集團(tuán)獨(dú)一無(wú)二的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。加之受到“三道紅線”監(jiān)管的房企難以繼續(xù)靠高杠桿的模式分食TOD項(xiàng)目，但是越來(lái)越多的城市在逐漸加快此類項(xiàng)目的建設(shè)速度。在這種情況下，主負(fù)責(zé)TOD項(xiàng)目的軌道/交投及地鐵集團(tuán)，自然是被寄予了厚望。

其次是租賃住房品質(zhì)化提升的需要

成都軌道集團(tuán)將“為城市青年提供穩(wěn)定、方便而有顏值的租住生活”視為TOD實(shí)施保障性租賃住房的追求。誠(chéng)然，保障性租賃住房不僅需要完成155%的規(guī)模增長(zhǎng)，同時(shí)還需要根據(jù)其針對(duì)的新市民新青年等租客群體的租房消費(fèi)趨向，打造更具品質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品。

實(shí)際上，品質(zhì)化提升是近年來(lái)保障性租賃住房建設(shè)的一致追求，從集休閑娛樂于一體的藍(lán)領(lǐng)公寓，到愈發(fā)靠近內(nèi)環(huán)生活工作更便捷的TOD保障性租賃住房等無(wú)一例外。而且軌道/交通集團(tuán)的住房租賃項(xiàng)目一般情況下會(huì)跟隨新交通站點(diǎn)建設(shè)，更有助于帶動(dòng)城市新區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，實(shí)現(xiàn)高效發(fā)展的同時(shí)兼顧公平。

其三是城市新一輪發(fā)展格局構(gòu)建的需要

目前，國(guó)內(nèi)一些城市已經(jīng)開始嘗試軌道交通綜合開發(fā)與城市更新的融合，完成了整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)及項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)方面的多重合作。以被譽(yù)為國(guó)內(nèi)“TOD先鋒城市”的成都為例，碳達(dá)峰、碳中和都被納入TOD項(xiàng)目建設(shè)整體布局中，共同建設(shè)具有完備城市功能的“mini”城市。

對(duì)于城市發(fā)展格局的不滿聲從未停歇，尤其是那些蝸居在城市中心或是遠(yuǎn)宿在城郊的年輕人。但是，軌道/交投及地鐵集團(tuán)能更好地根據(jù)其現(xiàn)有的物業(yè)并綜合考量周邊配套設(shè)施等情況，然后打造租賃住房產(chǎn)品。

之后，隨著年輕租客的入住率提升，這類住房產(chǎn)品周邊配套還會(huì)實(shí)現(xiàn)反推式發(fā)展，以更好地服務(wù)居住在其中的新市民們。久而久之，一個(gè)又一個(gè)的城市區(qū)域發(fā)展格局會(huì)優(yōu)化，最終實(shí)現(xiàn)全域格局重構(gòu)。顯然，這是素有城市動(dòng)脈之稱的軌道交投以及地鐵集團(tuán)所具備的強(qiáng)大勢(shì)能。

04

新人熱鬧，舊人哭笑？

雖然軌道交投及地鐵集團(tuán)在住房租賃板塊的實(shí)力尚處起步階段，但是其他方面“殷實(shí)”的家底，也足以讓市場(chǎng)上現(xiàn)有的住房租賃相關(guān)企業(yè)對(duì)其倍加關(guān)注。這位“新生”熱熱鬧鬧登場(chǎng)之際，會(huì)不會(huì)有舊人為此在角落中暗自神傷？

事實(shí)上，基于軌道交投及地鐵集團(tuán)目前的實(shí)力，暫時(shí)不能“震懾”到目前已在行業(yè)中發(fā)展多年的老玩家們。因此，新人熱鬧依舊，但舊人也不曾哭笑。

不過(guò)，必須承認(rèn)的是，新人的到來(lái)，給保障性租賃住房帶來(lái)了一些新發(fā)展機(jī)遇，并成為助力現(xiàn)有租賃住房企業(yè)向上攀登的一個(gè)個(gè)階梯。

一是研發(fā)自主品牌，加速保障性租賃住房的規(guī)?；l(fā)展。

多家軌道交投及地鐵集團(tuán)先后表示，已聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)啟動(dòng)TOD保障性租賃住房品牌的自主研發(fā)工作。除了已公開宣布正在進(jìn)行品牌研發(fā)工作的成都軌道集團(tuán)之外，有業(yè)內(nèi)人士稱廈門軌道集團(tuán)及浙江交投也在著手打造自主品牌。

于這些國(guó)企而言，確定品牌等一系列標(biāo)準(zhǔn)有助于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制，助力完成保障性租賃住房的年度建設(shè)指標(biāo)。于新市民、新青年等客戶群體而言，這些擁有統(tǒng)一品牌標(biāo)識(shí)，且有國(guó)資背景的保障性租賃住房產(chǎn)品，或?qū)⒊蔀槠湮磥?lái)選擇的首要對(duì)象之一。

二是提供物業(yè)新選項(xiàng)，讓住房租賃運(yùn)營(yíng)商變得更輕。

自持經(jīng)營(yíng)之外，引入行業(yè)頭部運(yùn)營(yíng)商共同參與管理運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房也是軌道交投及地鐵集團(tuán)的選擇之一。當(dāng)前，各省市積極將現(xiàn)有市場(chǎng)化租賃房源納入保障性租賃住房體系，如萬(wàn)科表示部分項(xiàng)目已被納入保障性租賃住房。

也就是說(shuō)，未來(lái)軌道交投及地鐵集團(tuán)仍有可能扮演“業(yè)主”的角色，將運(yùn)營(yíng)管理交由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)，助力后者變得更輕。再加上根據(jù)交通站點(diǎn)分布的這些保障性租賃住房項(xiàng)目，兼具了交通便捷、配套相對(duì)完善、租金等營(yíng)收可觀的優(yōu)點(diǎn)同時(shí)，也為其他運(yùn)營(yíng)商提供了進(jìn)一步挖掘空間商業(yè)價(jià)值的客觀條件。明確未來(lái)獲取項(xiàng)目方式主要是通過(guò)越秀地產(chǎn)TOD、城市更新和國(guó)企合作的越秀星寓，就是其中的受益者之一。

當(dāng)然，新人的登場(chǎng)并非對(duì)所有已在場(chǎng)的玩家都是友好的，對(duì)于一些項(xiàng)目來(lái)說(shuō)堪稱降維式打擊。

例如部分仰仗著緊鄰交通站點(diǎn)而肆意叫價(jià)的低質(zhì)住房租賃產(chǎn)品。在面對(duì)既有品質(zhì)保證，且也具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的TOD保障性租賃住房等項(xiàng)目時(shí)，這類產(chǎn)品顯然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)有所下降。不過(guò)，這樣的局面需要耐心等待，等到軌道交投及地鐵集團(tuán)在住房租賃市場(chǎng)中擁有更大的份額占比之后。

此前城市數(shù)據(jù)團(tuán)曾以上海為樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，得出的一個(gè)結(jié)論是——目前保障性租賃住房供需矛盾最大的區(qū)域仍然是以內(nèi)環(huán)內(nèi)為代表的城市中心區(qū)域。

為此，一味引導(dǎo)保障性租賃房住戶進(jìn)入遠(yuǎn)郊并不合理，特別是當(dāng)前遠(yuǎn)郊地區(qū)的公共服務(wù)與配套設(shè)施并不完善。所以，以交通站點(diǎn)進(jìn)一步煥活城市不同區(qū)域發(fā)展的軌道交投及地鐵集團(tuán)，有責(zé)任也有義務(wù)幫助新市民和新青年建設(shè)經(jīng)營(yíng)更多“內(nèi)環(huán)內(nèi)的保障性租賃住房”。

結(jié)語(yǔ)

軌道交投及地鐵集團(tuán)的介入，實(shí)際是為保障性租賃住房發(fā)展提供了一種新的策略，即縱向的內(nèi)在更新也是一種發(fā)展方式。

無(wú)論是站城一體化的TOD項(xiàng)目，或是以站點(diǎn)為圓心繼而發(fā)散的微型生活社區(qū)，作為國(guó)家隊(duì)“新生”的軌道交投及地鐵集團(tuán)都是一股不容小覷的力量。

雖然當(dāng)下這股力量尚處于“蹣跚學(xué)步”，但是千里之行積于跬步，兼具商業(yè)、辦公、休閑及娛樂等多產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力于一體的“新生”，或許將給行業(yè)帶來(lái)意想不到的明日精彩。

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