2022年3月23日，遠洋集團控股有限公司（股票代碼：03377.HK，以下簡稱“遠洋集團”）發(fā)布截至2021年12月31日止的全年業(yè)績。

報告期內(nèi)，遠洋集團實現(xiàn)營業(yè)額約為人民幣642億元，同比提升14%；毛利約為人民幣113億元，同比提升8%；年度凈利潤約為人民幣51億元，同比提升9%；核心凈利潤約為人民幣28億元，同比提升26%；本公司擁有人應(yīng)占溢利及每股基本溢利分別約為人民幣27億元及人民幣0.358元。

財務(wù)狀況安全穩(wěn)健 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善

2021年，面對房地產(chǎn)市場及融資環(huán)境走勢變化，遠洋集團一貫保持財務(wù)穩(wěn)健，從容應(yīng)對，支持業(yè)務(wù)發(fā)展。

一方面，在波動的市場環(huán)境中，遠洋集團信用水平優(yōu)質(zhì)，持續(xù)獲資本市場高度認可。境外評級機構(gòu)方面，遠洋集團維持穆迪和惠譽的投資級評級；境內(nèi)評級機構(gòu)方面，維持中誠信國際和聯(lián)合資信的AAA級信用評級。此外，遠洋集團“三道紅線”指標保持全部達標，連續(xù)3年處于“綠檔”。

回顧期內(nèi)，行業(yè)融資環(huán)境大幅收緊，但遠洋集團保持融資渠道暢通，并擁有良好的流動性。2021年7月，遠洋集團發(fā)行3.2億美元債券，期限3.5年，票面利率2.7%，創(chuàng)公司境外市場美元債最低發(fā)行利率；同期，遠洋集團成功發(fā)行人民幣32.01億元CMBN，票面利率4.19%，是銀行間市場首單無信托結(jié)構(gòu)CMBN；2021年9月，遠洋集團發(fā)行5年期人民幣19.5億元公司債，票面利率4.06%。2022年3月，遠洋集團發(fā)行人民幣20億PPN，期限3年，票面利率5.32%。得益于經(jīng)營業(yè)績良好和優(yōu)質(zhì)信用水平，遠洋集團融資成本優(yōu)勢明顯，2021年綜合資金成本進一步降低至4.96%。

另一方面，即使信用事件頻繁、融資環(huán)境持續(xù)收緊，金融機構(gòu)仍然對遠洋集團充滿信心并給予支持。遠洋集團已獲批尚未提用授信額度超過人民幣2,300億元，為公司運營提供了充足的信貸支持。同時，遠洋集團繼續(xù)深化銀企戰(zhàn)略性合作，與主要國有銀行和股份制銀行均保持按揭總對總戰(zhàn)略合作，保障公司持續(xù)獲取充足按揭額度。2021年，遠洋集團與平安銀行、浙商銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，分別新獲取意向性授信300億元和100億元；另外獲得中國銀行、交通銀行、民生銀行等大型商業(yè)銀行授信額度提升近人民幣200億元，財務(wù)穩(wěn)健度進一步加強。

隨著遠洋集團結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的不斷增加，營業(yè)收入對有息負債覆蓋比率提升至70%，經(jīng)營安全穩(wěn)定性較高。遠洋集團債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，負債到期分布均衡。其中，1年內(nèi)到期負債占比20%，1-2年內(nèi)到期負債占比19%，2-5年內(nèi)到期負債占比50%，5年以上到期負債占比11%，短期貸款占比低，整體債務(wù)到期分布較為均衡。此外，美元債期限結(jié)構(gòu)分布也較為均衡，2022年到期美元債5億美金，其中2億美金已于2022年1月完成再融資，剩余3億美金計劃于4月償還。下一筆美元債到期為2024年，并且后續(xù)無集中到期壓力。

開發(fā)主業(yè)穩(wěn)步增長 “南移西拓”成效顯著

面對房地產(chǎn)行業(yè)及全球經(jīng)濟等不明朗因素，下半年銷售市場明顯下行。遠洋集團堅持聚焦主業(yè)、聚焦效益，通過快速響應(yīng)、靈活面對，全面推進數(shù)字化營銷等策略，實現(xiàn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步增長。期內(nèi)，遠洋集團實現(xiàn)全年協(xié)議銷售額約人民幣1,363億元，同比增長4%；銷售面積約767萬平方米，同比升9%。

遠洋集團銷售布局聚焦六大核心區(qū)域，“南移西拓”成效顯著，銷售額占比提升10個百分點，區(qū)域布局更加均衡。華東地區(qū)、華南地區(qū)、華中及華西地區(qū)、北京地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)分別占銷售額27%、14%、20%、23%、16%，其中華東地區(qū)占比同比大幅提升12個百分點。在市場下行壓力下，遠洋集團旗下項目保持高質(zhì)量發(fā)展，部分項目銷售表現(xiàn)更領(lǐng)先同行。遠洋集團在北京、天津、濟南市場中的銷售額位列前十，武漢遠洋東方境世界觀及天津未來城的銷售排名在當(dāng)?shù)孛星懊?，杭州宸章新邸及上海遠洋虹橋萬和源等項目首開去化表現(xiàn)卓越。

2021年，遠洋集團嚴守投資標準，適度補充優(yōu)質(zhì)土地資源，共獲取25個開發(fā)項目[1]，新增土儲571萬平方米，總貨值超過人民幣800億元，平均土地成本約每平方米人民幣7,040元, 另外獲取17個物流和3個數(shù)據(jù)中心項目，包括10個已建成的項目，總建筑面積143萬平方米?；仡櫰趦?nèi)，遠洋集團繼續(xù)推進“南移西拓”和“城市深耕”戰(zhàn)略，新增開發(fā)項目全部位于重點深耕的一二線城市，如深圳、廣州、成都、武漢、天津等。其中，開發(fā)項目“南移西拓”區(qū)域占比近70%，土儲布局結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。同時，新獲取項目堅持以“小快周轉(zhuǎn)”項目為主，25萬平方米以下項目占比85%，資源使用效率進一步提升。

截至2021年12月31日，遠洋集團二級開發(fā)土地儲備5,314萬平方米，平均土地成本約每平方米人民幣6,644元?；仡櫰趦?nèi)，遠洋集團亦積極布局城市更新業(yè)務(wù)。遠洋集團已簽約舊改項目約1,900萬平方米，主要布局在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點城市，已轉(zhuǎn)化及獲取項目的土儲面積共375萬平方米。2021年新增深圳天和項目和坂田項目，新增舊改項目儲備40萬平米。隨著儲備項目逐步轉(zhuǎn)化，將持續(xù)為遠洋集團貢獻高質(zhì)量項目。

持有物業(yè)中輕資產(chǎn)化 運營能力持續(xù)增強

2021年，遠洋集團持有物業(yè)的運營及管理能力持續(xù)提升，已投入營運的項目可租賃面積約392萬平方米，實現(xiàn)全口徑租金收入約人民幣47億元，同比提升13%，全口徑EBITDA利潤約人民幣27億元，同比提升11%。遠洋集團持有物業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量高，運營水平穩(wěn)步提升，可為公司創(chuàng)造持續(xù)經(jīng)營性現(xiàn)金流。遠洋集團在建的持有物業(yè)項目，總建筑面積約170萬平方米，北京項目面積占比達70%，以寫字樓和零售物業(yè)為主。其中，北京遠洋樂堤港項目，將于2022年下半年投入運營。隨著在建項目逐步投入運營，租金收入將保持穩(wěn)定增長。

此外，持有物業(yè)業(yè)務(wù)推進中輕資產(chǎn)化不斷尋求新發(fā)展。2021年10月，遠洋集團成立14億美金規(guī)模的寫字樓股權(quán)基金，成功引入多家主權(quán)基金及國際機構(gòu)作為LP投資人，充分說明國際投資者對遠洋集團在核心物業(yè)的開發(fā)、設(shè)計、運營、管理等能力的認可。遠洋集團在保持項目操盤及管理權(quán)的前提下實現(xiàn)部分退出，并依托領(lǐng)先的不動產(chǎn)運營與基金管理能力，回籠資金，增加收益，提高周轉(zhuǎn)，控制負債。

股東協(xié)同持續(xù)深化 各項合作穩(wěn)步推進

期內(nèi),中國人壽與遠洋集團的戰(zhàn)略協(xié)同和經(jīng)營管理合作全面升級。

戰(zhàn)略合作方面。2021年2月，中國人壽與遠洋集團簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方將在資本、金融產(chǎn)品、保險業(yè)務(wù)、不動產(chǎn)投資、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老等六大領(lǐng)域深化全面合作，顯示了中國人壽對遠洋集團高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展的支持與認可，亦代表雙方戰(zhàn)略合作關(guān)系進一步穩(wěn)固和深化。

公司治理方面。2021年9-10月，中國人壽增派一名董事和一名管理層到遠洋集團，加強財務(wù)風(fēng)險管控，雙方戰(zhàn)略和運營合作的緊密度持續(xù)加強。中國人壽的董事席位由兩名增加至三名，進一步提升了對遠洋集團的治理與發(fā)展的支持力度。

財務(wù)支持方面。2021年12月，中國人壽與遠洋集團訂立人民幣150億元《金融產(chǎn)品交易框架協(xié)議》，在房地產(chǎn)市場大幅波動的背景下，大股東的支持進一步提升了遠洋集團應(yīng)對極端市場風(fēng)險的能力。

業(yè)務(wù)協(xié)同方面。2021年11月，中國人壽北京分公司與遠洋養(yǎng)老正式簽署《保險產(chǎn)品銷售和養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)益合作協(xié)議》，將有效幫助遠洋集團養(yǎng)老項目客戶引流。

展望2022年，遠洋集團將持續(xù)聚焦主業(yè)發(fā)展，同時堅持精細化管理，加強經(jīng)營管理能力，完善經(jīng)營管理體系。在確保財務(wù)狀況穩(wěn)健的原則下, 通過提高投資標準、堅持城市深耕、加快周轉(zhuǎn)等策略，保持開發(fā)主業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，并繼續(xù)推動其他業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為股東和客戶創(chuàng)造最大價值。

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