這兩天我的一位中介朋友心如貓抓。

他在公司被封閉培訓(xùn)，但外面的3月市場(chǎng)用他的話說(shuō)，都熱的燙手。

好像在上海金三銀四要比金九銀十靠譜的多，我拉出鏈家進(jìn)入上海市場(chǎng)那年開始的成交數(shù)據(jù)。

除了2020年那個(gè)疫情開始的3月，其他每年3月的成交占比都超過(guò)10%，平均下來(lái)約12%。

一般而言一年12個(gè)月，平均每個(gè)月占比應(yīng)該是8%，而這個(gè)12%直接高出4個(gè)點(diǎn)。

也就是說(shuō)上海確實(shí)存在3月小陽(yáng)春這件事。

那么今年呢，一如既往么。

01

先跟大家說(shuō)一組數(shù)字。

過(guò)去三個(gè)月上海二手市場(chǎng)的成交分別為。

?12月-1.8w

?1月-1.5w

?2月-1.2w

所以3月小陽(yáng)春這件事要在2022斷檔了么。

并不是。

這個(gè)數(shù)據(jù)的正確打開方式不是按月，而是按天。

2月整體成交量是低于1月的，但是正月15之后，相對(duì)應(yīng)的你再看看。

數(shù)據(jù)來(lái)源?一房一萬(wàn)

?2月17-2月28日，共成交8.1k套，平均單日成交670套左右（2月只有28天）。

? 而1月17-1月28日，共成交6.1k套，平均單日成交510套左右。

也就是說(shuō)，除去假期的正常交易日，2月幾乎每天的成交量都要比1月高。

平均每天，多出160套左右，尤其是2月27日，創(chuàng)下單日成交近千套的數(shù)字。

這種環(huán)比上浮的情況，不止2月，1月也是如此。

數(shù)據(jù)來(lái)源?一房一萬(wàn)

你看過(guò)年前的正常交易日，基本都跑在12月之上。

換句話說(shuō)，正常交易日來(lái)看，單日成交量已經(jīng)連漲3個(gè)月。

聽說(shuō)過(guò)陰跌，沒想到還有陰漲

鏈家中介的一個(gè)數(shù)字也挺有意思，各位知道2月27日當(dāng)天鏈家成交量多少么。

一天開了384單。

去年鏈家成交最高的1月，一共開了9010單，平攤到每天也就290單。

而且這里的成交單數(shù)，是轉(zhuǎn)定成交。

和網(wǎng)簽成交不同，轉(zhuǎn)定是簽定金合同那一刻就算一單，網(wǎng)簽還要再等十幾天到一個(gè)月。

也就是說(shuō)現(xiàn)在看到的384，就是此刻市場(chǎng)的真實(shí)情緒。

醞釀到情緒層面的市場(chǎng)狀態(tài)，是不會(huì)說(shuō)停就停的。

02

再具象一點(diǎn)，還會(huì)發(fā)現(xiàn)另一個(gè)真實(shí)

各位可能已經(jīng)感受到了，我喜歡跟中介聊天勝過(guò)于同事哈哈哈。

不過(guò)找中介也是有技巧的，最好是那種可以去大區(qū)開會(huì)能看到一些“面”上的情況的中介，或者是正在集中培訓(xùn)的中介小哥。

他們到一起就會(huì)聊聊：最近成交咋樣、客戶咋樣啊、有什么特殊情況沒。

那位心如貓抓的同事就和我聊了一些“面”上的情況。

最近，量確實(shí)是火

尤其是那種300w-500w標(biāo)的。

一個(gè)七寶中介比較直接的跟我打比方，年前的時(shí)候，一家大型中介一家門店平均下來(lái)一個(gè)月成交1-2單，現(xiàn)在過(guò)完年后，在5-6單/月。

就算疫情嚴(yán)重了，也擋不住客戶看房。

陽(yáng)光威尼斯、普陀、江橋、真光那塊，這幾個(gè)小區(qū)、板塊，都是比較偏剛需的板塊，面積在40-60㎡左右的房子，這段時(shí)間成交都比較火。

幾個(gè)比較火的成交大板塊，顧村、江橋、七寶、金橋等等都是如此。

這是網(wǎng)上房地產(chǎn)上近期各環(huán)線的成交數(shù)據(jù)，感受下外環(huán)外的熱情。

?網(wǎng)上房地產(chǎn)

另一個(gè)面上的點(diǎn)是，那種大標(biāo)的房子在調(diào)價(jià)。

這里的大標(biāo)的是2000w-3000w。

最近徐匯的一個(gè)成交案例，有一套兩三千萬(wàn)的房子，房東和購(gòu)房者本來(lái)已經(jīng)談好了價(jià)格，約定第二天簽約。

結(jié)果第二天簽約前，房東現(xiàn)場(chǎng)調(diào)價(jià)，購(gòu)房者當(dāng)然不愿意簽了，然后房東轉(zhuǎn)手就在別家中介門店賣掉了。

這并不是個(gè)別案例，而是正在批量發(fā)生的場(chǎng)景，就是談好價(jià)格談好周期，只要不簽字，睡一覺起來(lái)可能就變了，所以最近中介的手腳都特別快。

調(diào)價(jià)的背后是大標(biāo)的這類房源真的搶手，基本上合適的價(jià)格掛上來(lái)，一個(gè)禮拜、半個(gè)月就沒了。

兩個(gè)現(xiàn)象放一起，是一個(gè)什么畫面。

低總價(jià)跑量，高總價(jià)跑價(jià)

無(wú)論是高總價(jià)置換還是剛需上車，大家都在行動(dòng)。

這是一種來(lái)自購(gòu)房者、來(lái)自房東、來(lái)自信貸端的一種有來(lái)由的情緒。

各段位客戶在這個(gè)3月達(dá)成共識(shí)。

是買房的時(shí)候了。

03

另外還有兩點(diǎn)細(xì)節(jié)很小但很關(guān)鍵

最近拉著很多中介朋友聊天，所有人都會(huì)高頻的說(shuō)起2件事。

第一，帶看多了很多。

從過(guò)完年到現(xiàn)在，中介門店帶看量蹭的一下起來(lái)了。

線上咨詢的客戶、以往維護(hù)的客戶，都出來(lái)了，有時(shí)候一天帶看4-5組也很正常，加上談價(jià)格簽合同，經(jīng)常會(huì)忙到半夜。

數(shù)據(jù)來(lái)看更明顯了，開年復(fù)工后鏈家?guī)Э匆恢蓖献撸€要高于去年底。

帶看變多是一個(gè)現(xiàn)象，不過(guò)這里面摻雜的一些其他情況，讓我看到一些更真實(shí)畫面。

一種是高于市場(chǎng)價(jià)的房子

這類房源一般會(huì)被中介打上B或者C標(biāo)簽，就是性價(jià)比不高，成交概率不大。

但就這類房源，眼下也被推進(jìn)流通賽道，像普陀真源小區(qū)那些高于市場(chǎng)價(jià)的房源，最近不僅有帶看，甚至高于平時(shí)A類房源的帶看量。

還有一種就是那種冷門小區(qū)

就是那種很長(zhǎng)時(shí)間都不會(huì)有一組帶看，遇到市場(chǎng)冷淡期就好像被世界遺忘的小區(qū)。

在這個(gè)3月也變得很不一樣，你像普陀長(zhǎng)征板塊上的祥和家園、祥和名邸的帶看量都在不停往上走。

連之前沒客戶的梅川路上的金元坊、小金元這些售后公房老小區(qū)，現(xiàn)在也有不少帶看

夸張到什么程度，中介朋友說(shuō)，現(xiàn)在小區(qū)里但凡是個(gè)房子都有帶看。

如果有一天市場(chǎng)上連這類房源都被關(guān)注被期待被購(gòu)買，那這個(gè)市場(chǎng)可能真的不太一樣。

04

第二，可能你都聽的耳朵出繭了，不過(guò)...

就是現(xiàn)在貸款速度加快了，審批時(shí)間沒怎么變，現(xiàn)在快的是放款時(shí)間。

從審批松緊來(lái)看，根據(jù)銀行不同可能對(duì)流水覆蓋略有放松，但是總體寬松沒怎么變，現(xiàn)在中介基本還是給你留足1個(gè)月去審核貸款資質(zhì)。

但是放款就快的多了

目前的貸款速度差不多是過(guò)去一年最快的時(shí)候，我叫他“3天的故事”。

真源小區(qū)附近的鏈家門店近期做過(guò)的最快一個(gè)案子是3天放款的，其他板塊比如金橋也有這個(gè)速度的放款，簡(jiǎn)直光速。

原則上來(lái)說(shuō)只要一家銀行加速了，其他銀行也會(huì)跟上，因?yàn)橘J款也是生意，你家放款1個(gè)月，他家放款3個(gè)月，你看看客戶會(huì)選誰(shuí)。

所以這個(gè)階段絕大部分銀行的速度都上來(lái)了，連銀行貸款老師的工資都變高了。

貸款加速這事大家都知道，但是這會(huì)帶來(lái)一個(gè)什么事呢。

經(jīng)歷過(guò)史上最慢貸款的我要說(shuō)一說(shuō)，去年2天看房下定簽合同，2個(gè)月拿到審批，快6個(gè)月才拿到貸款，交易了一套房，大半年就過(guò)去了。

以前4-6個(gè)月的成交周期，現(xiàn)在只要1-2個(gè)月，以前成交一單，現(xiàn)在可以成交3單。

也就是說(shuō)，貸款加速最直觀的影響，就是縮短成交周期。

各區(qū)各板塊如此，內(nèi)外環(huán)也是如此。

靜安大寧板塊的新梅共和城，去年7月到年底，月均大概1-2套，年后過(guò)來(lái)（年后復(fù)工不到1個(gè)月內(nèi)）已經(jīng)成交3套。

像奉賢新城的江海新村，成交周期基本都是半個(gè)月以內(nèi)，從客戶聯(lián)系到經(jīng)紀(jì)人，到客戶買房，甚至有的2-3天就買了。

以前這附近房源的成交周期3-5個(gè)月都有，成交周期1年的也不在少數(shù)，最近幾個(gè)月想買房的客戶都比較快。

對(duì)于連鎖中介門店來(lái)說(shuō)，單個(gè)中介并不僅僅只有單個(gè)門店消息，他們通常會(huì)分區(qū)，一個(gè)大區(qū)會(huì)建一個(gè)微信群，如果誰(shuí)開單了，都會(huì)發(fā)在群里。

成交信息后面會(huì)后綴成交周期，而最近發(fā)出來(lái)的喜報(bào)，信息后綴都寫的是半個(gè)月左右，連2-3個(gè)月的都很少看到。

而成交周期的縮短，同樣的時(shí)間段成交單數(shù)多了，本質(zhì)上也會(huì)帶來(lái)更多客戶。

這就是新一輪成交量，說(shuō)到這可能你也意識(shí)到了，這是一個(gè)圓。

貸款快了-->成交周期短了-->成交量上來(lái)了，而這又會(huì)騰出更多置換客戶，吸引更多剛需入場(chǎng)。

這個(gè)小陽(yáng)春后面可能越來(lái)越熱。

05

而這個(gè)熱度已經(jīng)在價(jià)格里體現(xiàn)

春江水暖鴨先知，這只鴨子可不僅僅是中介，房東把這個(gè)3月對(duì)小陽(yáng)春的感受，都寫進(jìn)了掛牌價(jià)、合同價(jià)里。

除了前面大標(biāo)的調(diào)價(jià)很明顯，整體市場(chǎng)的成交價(jià)格是在波動(dòng)的，而且波動(dòng)從年前就開始了。

10-11月，房東還在微微降價(jià)，到年底房東心態(tài)就開始微妙變化，把過(guò)去降的價(jià)格再漲回來(lái)，開年回來(lái)以后，房東基本不談價(jià)格了，還有的漲價(jià)5-10w左右。

這個(gè)節(jié)奏在鏈家客單均價(jià)上也有顯現(xiàn)。

房子陸陸續(xù)續(xù)賣掉，業(yè)主看在眼里的，他后面就會(huì)有漲價(jià)的想法 。

前幾天，真源小區(qū)一套3樓的，掛牌600w，中介帶客戶去談、完之后，漲到了612w

浦東金橋板塊的偉業(yè)三村，一套兩室成交價(jià)到了576w，現(xiàn)在掛牌價(jià)都到了580w-590w，而且能談的區(qū)間很小 。

這時(shí)候你跟房東談價(jià)格，就像房東跟你談人生，現(xiàn)在房源能談的空間小很多，基本沒什么空間，主要是意思一下 。

這就是這個(gè)三月目前為止的全現(xiàn)狀 。

好像沒什么能阻擋這個(gè)3月小陽(yáng)春了 。

或者說(shuō)這個(gè)小陽(yáng)春可能比我們想象的還要厲害 。

06

而這個(gè)3月我也學(xué)會(huì)一件事

很多時(shí)候我們分析市場(chǎng)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)說(shuō)到政策、市場(chǎng)之類的，周邊城市房貸利率升了還是降了，今年落戶人口又多了多少...

但這些我看著看著就容易失焦，對(duì)我來(lái)說(shuō)， 市場(chǎng)好一個(gè)很明顯信號(hào)，就是中介懶得理我 。

歷史上好像 每次他們懶得理我的時(shí)候，都是成交大月 。

而能讓他們這么聚焦的理由也很簡(jiǎn)單 。

基本上每個(gè)3月都沒讓他們失望過(guò) 。

關(guān)鍵詞： 沒有什么