摘要

2022年1月成交量的絕對(duì)值已經(jīng)接近2018、2019、2020年同期的平均水平，由此判斷新房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入筑底階段。同時(shí)，根據(jù)對(duì)以往十年兩輪大周期的分析，政策方面也出現(xiàn)了筑底的傾向。政策筑底、銷(xiāo)售筑底的傾向已經(jīng)出現(xiàn)，但市場(chǎng)企穩(wěn)仍需時(shí)間。國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人日前關(guān)于“政策發(fā)力要適當(dāng)靠前”的表態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣需要政策的支持。

01

剔除去年高基數(shù)及今年春節(jié)因素影響，1月新房市場(chǎng)進(jìn)入筑底階段

受去年高基數(shù)因素的影響，2022年1月全國(guó)重點(diǎn)66城[1]商品住宅成交面積為1711萬(wàn)平方米，同比下降4成。從較長(zhǎng)的周期來(lái)看，2022年1月成交量的絕對(duì)值已經(jīng)接近2018、2019、2020年同期的平均水平，由此判斷新房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入筑底階段。1月多地延續(xù)去年年底的政策趨勢(shì)，主要集中在落戶(hù)門(mén)檻降低、增加購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款門(mén)檻降低以及預(yù)售資金監(jiān)管激勵(lì)措施等方面。

此外，從貝殼新房指數(shù)看2022年1月的價(jià)格指數(shù)與去年12月持平，新房?jī)r(jià)格整體持續(xù)下滑的趨勢(shì)也轉(zhuǎn)向了平穩(wěn)。

02

地產(chǎn)調(diào)控政策平穩(wěn)向好，出現(xiàn)政策筑底傾向

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，過(guò)去十年共出現(xiàn)兩次市場(chǎng)筑底過(guò)程，分別為“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，這兩次分別處于全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速的兩個(gè)低點(diǎn)，在市場(chǎng)筑底回調(diào)過(guò)程中均伴隨一系列調(diào)控政策，拉動(dòng)增速水平止跌回穩(wěn)。此類(lèi)政策在信貸方面出現(xiàn)了相同的傳導(dǎo)路徑，首先從信貸利率開(kāi)始，隨后是公積金相關(guān)政策的調(diào)整，最后傳導(dǎo)至商業(yè)貸款。

2014年-2015年：2014 年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速處于下行區(qū)間，同年9月信貸利率下調(diào)、10月公積金門(mén)檻降低、2015年8月公積金首付比例下調(diào)、9月商貸首付比例下調(diào)。2015年底中央連續(xù)強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存，釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)，各地紛紛出臺(tái)去庫(kù)存調(diào)節(jié)政策。

2020年-2021年：2020年受疫情影響，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、紓解企業(yè)困難，1月LPR利率下滑、2月部分城市公積金可貸額度上浮并延長(zhǎng)貸款最長(zhǎng)年限、2月商業(yè)貸款首付比例下降。

在市場(chǎng)筑底時(shí)，調(diào)控政策往往是先利率、再是公積金，進(jìn)而向商貸方向傳導(dǎo)。由此判斷，公積金調(diào)控是前兩次市場(chǎng)筑底回調(diào)過(guò)程中的先行調(diào)控信號(hào)之一，當(dāng)前政策的筑底過(guò)程或在進(jìn)行。

由于2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，隨著銷(xiāo)售行情的回暖，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)始房企現(xiàn)金流壓力將逐步緩解。同時(shí)需要注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿過(guò)程將長(zhǎng)期持續(xù)，在頂住短時(shí)間高壓之后，調(diào)整運(yùn)營(yíng)模式、調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)將是一個(gè)較長(zhǎng)期的過(guò)程。目前已經(jīng)出現(xiàn)了前期“暴雷”的房企逐步恢復(fù)銷(xiāo)售、恢復(fù)運(yùn)營(yíng)的情況，這對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)具有示范意義案例。

03

預(yù)計(jì)政策調(diào)整將由低能級(jí)城市向高能級(jí)城市過(guò)渡

從近期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比連續(xù)10個(gè)月下滑，市場(chǎng)預(yù)期低迷。1月央行下調(diào)LPR，北海、南寧、自貢和福州分別出臺(tái)了公積金調(diào)控政策，降低公積金購(gòu)房門(mén)檻，這或?yàn)槭袌?chǎng)筑底過(guò)程中的再一次回調(diào)信號(hào)，未來(lái)將向商貸方面?zhèn)鲗?dǎo)，這符合歷史調(diào)控傳導(dǎo)規(guī)律，也有利于在“房住不炒”的基調(diào)下釋放剛性購(gòu)房需求，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

從公積金放寬政策的城市分布來(lái)看，呈現(xiàn)由低線(xiàn)級(jí)向高線(xiàn)級(jí)城市傳導(dǎo)趨勢(shì)，當(dāng)市場(chǎng)節(jié)奏失衡，庫(kù)存壓力較大的三四線(xiàn)城市往往感知更為明顯，率先出臺(tái)調(diào)節(jié)政策，隨著市場(chǎng)預(yù)期的持續(xù)下降，放寬型調(diào)控政策逐漸向高能級(jí)城市過(guò)渡，以近兩年分線(xiàn)級(jí)公積金調(diào)控頻次來(lái)看，三四線(xiàn)城市調(diào)控頻次呈下降走勢(shì)，而二線(xiàn)城市呈上升走勢(shì)，未來(lái)此趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。

近期，寧波出臺(tái)利好多子家庭的公積金貸款政策，北京首次將舊改納入公積金提取范疇，這主要為地方政府助力國(guó)家政策落地。近年來(lái)人口老齡化問(wèn)題凸顯，為促進(jìn)人口均衡，2021年出臺(tái)三孩政策；“十二五”以來(lái)，城市更新被多次提及，十四五期間城市更新更是上升到了國(guó)家戰(zhàn)略層面，它是促進(jìn)土地、資源集約利用，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要路徑。此類(lèi)政策往往由高能級(jí)城市向低能級(jí)城市過(guò)渡，某種程度來(lái)講，高能級(jí)城市往往還肩負(fù)著引領(lǐng)和示范的作用，未來(lái)此類(lèi)調(diào)控或?qū)⒃诟喑鞘姓归_(kāi)。

當(dāng)前新房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入筑底階段，從調(diào)控傳導(dǎo)路徑來(lái)看，以往調(diào)控政策往往是先利率、再是公積金，進(jìn)而向商貸方向傳導(dǎo)，當(dāng)前多地出臺(tái)公積金調(diào)控政策，未來(lái)或?qū)⑾蛏藤J方向傳導(dǎo)。從調(diào)控城市分布來(lái)看，預(yù)計(jì)政策調(diào)整將由低能級(jí)城市向高能級(jí)城市過(guò)渡。國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人日前關(guān)于“政策發(fā)力要適當(dāng)靠前”的表態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣需要政策的支持。

關(guān)鍵詞： 跡象 新房 壓力