春節(jié)期間三四線城市置業(yè)市場偏冷

一二線樓市醞釀小陽春

“相比一、二線城市樓市的穩(wěn)定，2022年的三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)市場相對冷清。整體看，相比疫情前正常年份，2022年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)成交量銳減三成以上?！敝性禺a首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，從趨勢看，三、四線城市置業(yè)市場逐漸飽和，市場很難再有明顯升溫。

“受疫情影響，相比疫情前春節(jié)樓市成交高點時刻，近三年來，由返鄉(xiāng)置業(yè)帶動的三四線樓市熱銷現(xiàn)象已然冷卻?！蹦抽_發(fā)商營銷人員向《證券日報》記者表示，一是疫情導致春節(jié)流動人口減少；二是樓市基本面導致返鄉(xiāng)置業(yè)投資熱情降低，資金更傾向于流向一、二線城市保值性房產；三是棚改熱潮曾大量釋放三、四線城市的需求，但其整體庫存仍然充足，去化壓力仍舊較大。

據(jù)58同城、安居客發(fā)布《2021-2022返鄉(xiāng)置業(yè)報告》顯示，選擇2022年返鄉(xiāng)置業(yè)的人群占比41.2%，其中包括在家鄉(xiāng)及家鄉(xiāng)的省會城市買房的人群。從2022年返鄉(xiāng)意向來看，今年選擇回鄉(xiāng)的人群主要理由是人才、落戶等優(yōu)惠政策的吸引，占比從去年的27.0%上漲至56.3%；而留在大城市奮斗的人群中，子女教育成為他們堅持的重要理由，選擇此項的人群占比74.3%。

此外，該《報告》中指出，新一線城市中，重慶、成都、西安、蘇州的返鄉(xiāng)置業(yè)熱度依然領先；杭州、南京、東莞、武漢、鄭州返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名上升，長沙返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名下降；二線城市中（除新一線城市），合肥、佛山、無錫、福州、惠州、昆明、常州返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名上升，徐州、南通、泉州返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名下降。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，2022年開年，房地產調控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向，信貸政策穩(wěn)定，各地房地產穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，比如公積金政策寬松，給予人才補貼、購房補貼等。2022年以來，北海、南寧、自貢、青島、濟南等在內的多個城市先后發(fā)布了公積金新政，明確放寬公積金貸款要求，內容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件以及優(yōu)化異地貸款政策等，這在一定程度上會提振返鄉(xiāng)置業(yè)熱情。

值得關注的是，三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱情退去之時，一、二線城市售樓處看房人群增加，市場有恢復跡象?！耙?、二線城市樓市相比往年的春節(jié)假期0成交量，2022年春節(jié)，大部分項目都開門迎客，所以市場整體依然有一定成交量?！睆埓髠ト缡欠Q。

事實上，2021年下半年樓市急轉直下以后，去年四季度，房地產政策以寬松為主，滿足住房合理需求。以北京二手房市場為例，房貸放款速度已經由之前的排隊3個月縮短至1個月以內，甚至更短時間，導致二手房市場交易回暖，從而將加速換房需求釋放，賣二手房換新房的購房者將加快入場，新房市場交易將會隨之有一定程度復蘇。

此外，2022年1月份以來，從中央到地方省市，都在出臺穩(wěn)定樓市的政策，隨著政策底部的出現(xiàn)，購房者逐漸開始再次進入樓市。在這種市場格局下，雖然三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱度不再，但一、二線城市是否會迎來小陽春？

對此，張大偉表示，1月份，全國熱點城市房貸基本做到了消化庫存積壓，2021年成交未放款現(xiàn)象基本已經沒有。在這種情況下，結合整體市場表現(xiàn)可知，2022年樓市已經基本出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，預計2月份后有望見底企穩(wěn)回升，進入3月份后，一、二線城市樓市可能出現(xiàn)小陽春現(xiàn)象。

實探北京二手樓市：

客多房少交易回暖 經紀人急著找房源

大年初二，在北京市通州區(qū)某小區(qū)的門口，記者碰到了從二手房中介門店里出來的經紀人小楊。

小楊跟記者說，“我記得之前您說有一套兩居的房子想賣，但當時對價格不滿意。春節(jié)前咱們小區(qū)兩居室成交了好幾套，價格也略有上漲?，F(xiàn)在整個小區(qū)都沒有兩居室的在售房源了。您這個時候掛網，肯定很快就能賣出去。”

類似的一幕已經很久沒有上演了。據(jù)《證券日報》記者觀察，2021年下半年以來，北京二手房市場再次進入低谷期，有的經紀人幾個月都“無單可開”。彼時，經紀人忙的是攬客戶；而現(xiàn)在，是主動去找房源。

近日，在實地走訪了豐臺區(qū)、朝陽區(qū)等多個小區(qū)后，《證券日報》記者了解到，北京二手房市場出現(xiàn)量價成交復蘇跡象，部分小區(qū)的搶手房源掛牌量緊缺。正如北京鏈家某資深經理向《證券日報》記者稱，“目前北京二手房市場主要特征是，房子少客戶多，成交量有所復蘇，但整體相對平穩(wěn)?！?/p>

新增掛牌量少

買家選擇不多

“春節(jié)前看了幾套房，都不理想，要么看好的小區(qū)不出我想要的戶型，要么被競爭對手全款買下了。”李靜（化名）稱，現(xiàn)在中介平臺上的房源一種是性價比不高，長期賣不動；一種是業(yè)主換房急于出手可以議價的，但這類房源都會優(yōu)先給付全款的買家。

“緊俏房源被盯得很緊，我看中的西四環(huán)外一個小區(qū)兩居戶型，8月份到11月份在售兩居都有幾十套，春節(jié)前降到了10來套，可選擇空間大大縮減。”李靜告訴記者稱，春節(jié)前有經紀人說，這個小區(qū)春節(jié)前一下子成交10套房，所以現(xiàn)在兩居房源比較少，朝南戶型均價也升到7.3萬元－7.5萬元/平方米，價格略有上漲。

“現(xiàn)在跟業(yè)主議價的空間也變小了，之前一套房子能砍下20萬元甚至30萬元都有可能，但現(xiàn)在很難，這種變化是在2021年12月份出現(xiàn)的，等到2022年1月份時，很多原來的符合換房需求或者學區(qū)房需求的房源，成交變得比較快，新增房源則跟不上來?！崩铎o稱，雖然看起來還是買方市場，但買家的選擇性明顯不再那么多了。聽中介說，現(xiàn)在有些業(yè)主等著春節(jié)后可能出現(xiàn)的“小陽春”，所以要等春節(jié)后漲價再出售。

北京住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年6月-10月，北京存量房網上簽約數(shù)量一路滑坡。貝殼研究院日前發(fā)布的報告也顯示，客源不足是經紀人業(yè)務開展過程中遇到的最大難題，去年調控政策下“沒有客源”和“沒有帶看”分別占比75%和58.7%。但如今看來，經紀人似乎已經由單純忙著找客戶變?yōu)橐惨e極找房源。

“從供應端看，北京二手房新增掛牌量相對較少，1月以來日均掛牌量較12月日均水平下降。預計可能是受疫情影響，因為二手房掛牌需要的’三證兩書’委托手續(xù)需要線下完成?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂向《證券日報》記者表示，目前看，北京二手房市場存在結構性供需不均現(xiàn)象，即需求恢復比供給更快，預計春節(jié)后疫情緩解，掛牌量將增加。

帶看量上漲

購房者加快出手

房貸放款速度加快后，北京二手房市場交易格局有所變化。換房需求致帶看量猛增，成交周期明顯縮短。

“春節(jié)前帶看量直線上升?！蹦辰浖o人告訴《證券日報》記者，以望京花園為例，該區(qū)正在出售房源40多套，近90天內成交5套，近30天內帶兩量高達289次。

“帶看量大漲，帶來了成交量回暖?！痹摻浖o人稱，之前可能三四個月零成交的市場格局有所改變，望京部分熱銷小區(qū)次新房出售較快，主要原因是，房貸發(fā)放周期由之前的可能排隊3個月變成不到1個月，甚至有些商業(yè)貸款半個月之內即可完成放款。此外，價格因素也在導致市場預期發(fā)生變化。

“從目前市場情況來看，業(yè)主報價分歧還是比較大的。比如有的業(yè)主愿意直降20萬元快速促成成交，但有些業(yè)主一直堅持高報價，并不急于賣房，甚至掛牌一年多也沒有成交?！鄙鲜鋈耸糠Q，總體而言，部分小區(qū)成交單價每平方米較高點時刻上漲近2000元是有的，當然，也有一些房源業(yè)主降價仍舊賣不動。

“2022年1月以來，北京二手房成交量保持恢復性增長。1月1日-23日北京鏈家二手房日均成交量較去年12月日均水平增長約5%?！痹S小樂表示，此外，業(yè)主預期改善，降價行為占比有所降低，去年12月北京二手房景氣指數(shù)停止下降，1月以來保持平穩(wěn)回升。

在許小樂看來，放長周期看，當前市場成交基本恢復至近幾年正常水平。主要原因是去年四季度以來信貸環(huán)境改善，1月北京地區(qū)銀行放款周期較上月縮短12天，基本恢復正常，隨著5年期以上LPR下降，北京房貸利率也相應降低，這些因素帶動近期二手房成交量恢復性增加。

“一方面由于信貸環(huán)境向好，各大銀行按揭額度充裕，促使部分因前期貸款緊張而積壓的購房需求逐步入市；另一方面，在嚴苛的政策調控下，北京二手房價較為平穩(wěn)，未有大漲大跌行情出現(xiàn)，購房者敢于出手?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，總體而言，基于金融層面政策適度調整，市場觀望情緒有所改觀，成交量顯著上升，部分業(yè)主對市場的預期有所轉變，降價出售意愿會有所減弱，漲價房源占比上升。

根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年12月份，北京二手住宅調價房源中漲價房源占比為11.9%，較上月上升4個百分點。

不過，梁楠也強調，從當前掛牌量來看，北京二手住宅還是買方市場，但一些優(yōu)質房源還是比較搶手的，議價空間并不大。同時，梁楠也指出，春節(jié)后隨著教育置業(yè)季和樓市小陽春的到來，預計北京或現(xiàn)二手住宅成交小陽春，但整體來看，“房住不炒”的主基調不會改變，樓市過熱現(xiàn)象不會出現(xiàn)，北京二手房市場會企穩(wěn)。

本文來自微信公眾號“證券日報之聲”（ID:securitiesdaily），作者：王麗新，36氪經授權發(fā)布。

關鍵詞： 大城市 樓市 春節(jié)