房地產(chǎn)領(lǐng)域又迎重磅政策調(diào)整。5月15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知”(以下簡稱“通知”)，明確指出首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(即“LPR”)減20個(gè)基點(diǎn)。

從實(shí)際情況來看，只有新購房的用戶有望享受到這一利率。另有分析人士指出，目前樓市調(diào)控寬松政策越來越多，將充分帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍。

個(gè)人住房貸款利率最低4.4%

按照通知要求，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

北京商報(bào)記者了解到，自2019年8月開始，個(gè)人住房商貸利率錨定5年期以上LPR利率，并規(guī)定由各商業(yè)銀行根據(jù)所在地房地產(chǎn)市場情況、銀行經(jīng)營策略等情況，在這一利率基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動加點(diǎn)，最終確定個(gè)人實(shí)際房貸利率，以此維持區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

按照原有政策要求，全國居民首套住房商貸利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR，二套房商業(yè)性貸款利率下限為LPR+60個(gè)基點(diǎn)。貸款利率上限由銀行自主確定，下限則由監(jiān)管方確定。央行于每月20日對外披露當(dāng)月LPR。

而在新規(guī)落地后，符合條件的個(gè)人住房貸款利率下限將在每月5年期LPR報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上，下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。央行4月20日披露的5年期LPR報(bào)價(jià)為4.60%，以此為參考，個(gè)人住房貸款利率最低可到達(dá)4.4%。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)后，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，央行此舉充分體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情頹廢態(tài)勢的決心。利率下調(diào)后，商業(yè)銀行貸款的空間更大，有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣指出，目前樓市調(diào)控寬松政策越來越多，此次政策調(diào)整的個(gè)人住房貸款利率下限從最低4.6%降低到4.4%，對房地產(chǎn)市場來說的確是重要利好消息。但后續(xù)具體還需要等待各地落地細(xì)則來執(zhí)行。

遵循因城施策原則

事實(shí)上，正如張大偉所言，受到房貸利率市場化定價(jià)機(jī)制的影響，各城市商業(yè)銀行貸款利率各有不同。

央行在通知中提到，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，央行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

以目前北京地區(qū)為例，北京首套個(gè)人住房商貸的利率是在5年期LPR報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn)，即下限為5.15%，若下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，則下限為4.95%;二套房貸則是在4.6%的基礎(chǔ)上上浮105個(gè)基點(diǎn)，為5.65%。

此前，央行金融市場司司長鄒瀾在4月14日舉行的2022年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上介紹稱,我國房地產(chǎn)市場采用了全國、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點(diǎn)要求。

而另一方面，需要注意的是，本次房貸利率下限下調(diào)并非LPR利率直接下調(diào)，能夠享受這一利率福利的用戶，需要滿足首套、普通住宅等多項(xiàng)細(xì)化要求。

多位分析人士指出，這也意味著通知主要針對新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，所在城市政策與全國政策同步下調(diào)后，新用戶能享受到更低利率的貸款。而通知發(fā)布前產(chǎn)生的存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，仍需按照原合同執(zhí)行。

根據(jù)央行5月13日披露的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元;不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元;經(jīng)營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

3月以來，全國多個(gè)城市穩(wěn)樓市政策接連出爐。張大偉認(rèn)為，當(dāng)前樓市仍需要更大的利好，銀行在當(dāng)下應(yīng)該盡快讓利，幫助房地產(chǎn)市場恢復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，此類下調(diào)主要是強(qiáng)調(diào)首套房，實(shí)際上也是希望剛需購房成本進(jìn)一步降低。結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松的工作，包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。對于一些市場交易行情疲軟的城市來說，可以基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

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