相對(duì)于集中在珠海、重慶兩地的格力地產(chǎn)，美的置業(yè)控股已將項(xiàng)目覆蓋全國(guó)34個(gè)城市并有意沖擊業(yè)內(nèi)十強(qiáng)，但該公司的凈負(fù)債率仍高出同業(yè)平均水平40個(gè)百分點(diǎn)

北京時(shí)間2018年6月18日凌晨1點(diǎn)，擁有84745個(gè)坐席的莫斯科盧日尼基體育場(chǎng)，比分定格在1：0。

高傲的德國(guó)戰(zhàn)車(chē)打破了自己36年世界杯首場(chǎng)不敗的記錄。然而這僅僅是開(kāi)始，一周之后，建成不過(guò)五年的喀山競(jìng)技場(chǎng)，日耳曼人徹底出局。

一首《涼涼》已不能表達(dá)某些遠(yuǎn)道而來(lái)中國(guó)球迷的心情，“今晚天臺(tái)好冷”的哀嚎同一時(shí)刻傳遍各大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。

世界杯的賽場(chǎng)從不缺少冷門(mén)，從不缺少冷氣，自然不會(huì)缺少冷戰(zhàn)。

美的集團(tuán)(000333.SZ)與格力電器(000651.SZ)這對(duì)歡喜冤家，就在場(chǎng)外打得不亦“熱”乎——格力稱(chēng)其“高效螺桿式水冷冷水機(jī)組”是中標(biāo)世界杯場(chǎng)館的唯一水機(jī)品牌;而美的則表示，其中央空調(diào)中標(biāo)了本次世界杯賽事中11個(gè)場(chǎng)館的空調(diào)項(xiàng)目。

雙方的關(guān)系事實(shí)上一直如此，相互對(duì)標(biāo)不敢絲毫留力。其實(shí)，除了空調(diào)，除了在俄羅斯，另一塊戰(zhàn)場(chǎng)上硝煙也騰空而起。

這一次，關(guān)于房地產(chǎn)。

不同于格力地產(chǎn)(600185.SH)當(dāng)年的A股借殼上市，美的置業(yè)控股有限公司(下稱(chēng)美的置業(yè)控股)將目光投向了近期異常熱鬧的香港聯(lián)交所。

隨著招股書(shū)的披露，何享健地產(chǎn)王國(guó)的“野心”也暴露在公眾面前：致力于成為中國(guó)十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，覆蓋中國(guó)50個(gè)城市，并成為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+產(chǎn)業(yè)”的復(fù)合型企業(yè)集團(tuán)。

《投資時(shí)報(bào)》記者注意到，作為此次上市主體的美的置業(yè)控股，2017年11月末才在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立。不過(guò)美的集團(tuán)名下地產(chǎn)板塊——美的置業(yè)集團(tuán)(美的置業(yè)控股全資附屬公司)早在2004年即已從事物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，目前已在全國(guó)34個(gè)城市累計(jì)開(kāi)發(fā)117個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，并在2017年12月底由控股方進(jìn)一步注資60億元。

目前，美的置業(yè)控股注冊(cè)資本10億港元，已發(fā)行10億股股份，預(yù)計(jì)該公司此次IPO將發(fā)行10億股股份，法定股本增至20億元。

值得一提的是，美的置業(yè)集團(tuán)通過(guò)何享健家族多番股權(quán)運(yùn)作，已于2009年11月份移出美的集團(tuán)。目前，美的置業(yè)集團(tuán)由美的建業(yè)(香港)直接和間接擁有全部股權(quán)，成為何享健家族全權(quán)控制的私人企業(yè)。即便此次上市后，何氏家族仍擁有其半數(shù)左右的股權(quán)。

福布斯2018全球富豪排行榜顯示，何享健目前財(cái)富價(jià)值201億美元，位列中國(guó)富豪榜第六位。如果美的置業(yè)控股上市成功，那么年過(guò)古稀的何享健將坐擁4家上市公司，其中僅美的集團(tuán)市值即高達(dá)3600多億元。

為趕上中國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模化發(fā)展的動(dòng)車(chē)，當(dāng)然也為了不讓格力地產(chǎn)專(zhuān)美，在過(guò)去3年里，美的置業(yè)控股合約銷(xiāo)售額突飛猛進(jìn)，分別為111億元、206億元、507億元，按年同比增幅為86%、146%，復(fù)合年增長(zhǎng)率更達(dá)到114%。當(dāng)然與此同時(shí)其也同樣面臨巨大的償債壓力。赴港上市尋求資本市場(chǎng)融資，成為美的置業(yè)控股高杠桿擴(kuò)張下的燃眉之急。

針對(duì)該公司有關(guān)上市方面的市場(chǎng)普遍關(guān)心問(wèn)題，《投資時(shí)報(bào)》記者向該公司董秘辦發(fā)送采訪(fǎng)提綱詢(xún)問(wèn)，截至發(fā)稿日尚未收到回復(fù)。

美的地產(chǎn)王國(guó)的秘密

據(jù)招股書(shū)披露，美的置業(yè)控股近年來(lái)的借款總額(包括銀行貸款及其他借貸和公司債券)持續(xù)增長(zhǎng)，2015年至2017年末及2018年一季度末分別為114.53億元、243.59億元、382.55億元以及435.79億元。《投資時(shí)報(bào)》記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，2015—2017年美的置業(yè)控股的凈負(fù)債率分別高達(dá)622.1%、624.7%、118.9%。

尤為值得關(guān)注的是，美的置業(yè)控股有息負(fù)債增長(zhǎng)較快，但凈債務(wù)與權(quán)益比率卻在2017年出現(xiàn)急劇下降。其實(shí)原因不難解釋?zhuān)捎?017年12月底該公司控股方向美的置業(yè)控股一次性注資60億元，導(dǎo)致公司權(quán)益總額增加進(jìn)而大幅稀釋了負(fù)債率。

據(jù)億翰智庫(kù)研究報(bào)告顯示，2017年上市房企整體平均凈負(fù)債率僅達(dá)到79.43%，美的置業(yè)控股同期凈負(fù)債率超出行業(yè)平均水平近40個(gè)百分點(diǎn)。而至2018年3月31日，該公司的凈負(fù)債率已進(jìn)一步上升至181.4%。

記者計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，截至2017年年底，格力地產(chǎn)的該項(xiàng)數(shù)值為101.7%。

美的置業(yè)控股約34.5%的借款均通過(guò)信托及其他融資安排，該公司也在招股書(shū)中提及了信托融資的風(fēng)險(xiǎn)性，并說(shuō)明了以信托為首的非標(biāo)業(yè)務(wù)融資目前正受到相關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格監(jiān)管，對(duì)日后公司的融資渠道可能會(huì)有一定的影響。

同時(shí)，美的置業(yè)控股現(xiàn)金流管理上存在巨幅波動(dòng)的現(xiàn)象。招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年末，其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-55.54億元、-73.57億元以及-57.74億元，均為負(fù)數(shù)，2015年至2017年末及2018年一季度末，公司期末持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額分別為20億元、33億元、199億元及157億元。美的置業(yè)控股同樣沒(méi)有解釋期內(nèi)影響公司在手現(xiàn)金出現(xiàn)大幅波動(dòng)的因素。

此外，《投資時(shí)報(bào)》記者還發(fā)現(xiàn)，在資金往來(lái)方面，美的置業(yè)控股與控股股東及關(guān)聯(lián)方之間存在金額巨大的非經(jīng)營(yíng)性往來(lái)款。

2015年至2017年末及2018年一季度末，美的置業(yè)控股應(yīng)收控股股東及關(guān)聯(lián)方的款項(xiàng)金額為11億元、18億元、11億元及9億元;應(yīng)付控股股東及關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)金額為51億元、28億元、49億元及29億元。

另外，美的置業(yè)控股亦從控股股東及關(guān)聯(lián)方取得借款，上述期末借款余額分別為20億元、17億元、29億元及30億元。

做地產(chǎn)的那個(gè)格力

毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)投資者對(duì)美的置業(yè)控股產(chǎn)生興趣時(shí)，格力地產(chǎn)勢(shì)必成為最好的參照系。

而擁有國(guó)企背景的格力地產(chǎn)，早已于2007年年底完成A股的借殼上市。

不同于美的置業(yè)控股全國(guó)范圍內(nèi)的大張旗鼓，以“立足珠海、區(qū)域布局”為發(fā)展戰(zhàn)略的格力地產(chǎn)，其房地產(chǎn)項(xiàng)目目前僅于珠海及重慶兩座城市展開(kāi)。2016至2017年，格力地產(chǎn)營(yíng)收達(dá)到31.22億元、31.30億元，并分別實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)5.60億元、6.71億元。某種意義上，這是一家袖珍型地產(chǎn)上市公司。

格力地產(chǎn)的總股本為20.6億股。截至2018年6月29日收盤(pán)，這家過(guò)去52周最高錄得6.77元/股的公司，其股價(jià)已一路下行至5.44元/股，總市值亦略有下滑至105億元。

截至2017年12月31日，格力地產(chǎn)總資產(chǎn)為273.34億元，歸屬于母公司股東權(quán)益達(dá)到78.12億元，分別比2016年度增長(zhǎng)3.63%和6.98%。

負(fù)債方面，2016年至2017年，格力地產(chǎn)負(fù)債分別達(dá)到190.18億元、195.04億元，凈負(fù)債率分別為52.83%、101.7%。截至2017年末，格力地產(chǎn)2017年末借款余額為161.38億元，2018年4月末的借款余額為177.62億元。

2018年4月末累計(jì)新增借款中，銀行借款累計(jì)新增11.3億元，占上年末凈資產(chǎn)比例14.43%;公司債券、其他債券及債務(wù)融資工具新增10.14億元，占凈資產(chǎn)比例12.95%;其他借款減少5.2億元，占凈資產(chǎn)比例6.64%。

與美的置業(yè)控股相同，格力地產(chǎn)在現(xiàn)金流管理方面也存在波動(dòng)現(xiàn)象。招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2016年至2017年，格力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-12.35億元及-21.02億元，期末持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額分別為43.27億元、27.93億元。

并不像美的置業(yè)控股那樣通過(guò)高杠桿加速自己的規(guī)模擴(kuò)張，格力地產(chǎn)更多是在苦心經(jīng)營(yíng)自己眼皮底下的地盤(pán)。市場(chǎng)分析人士指出，房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，資金需求較大，如果過(guò)多投資地產(chǎn)很容易沖擊主業(yè)。這亦是格力集團(tuán)過(guò)去十年來(lái)不刻意扶植格力地產(chǎn)的原因。

不過(guò)，隨著美的置業(yè)控股赴港上市，這場(chǎng)空調(diào)之外的暗戰(zhàn)有可能升級(jí)。

關(guān)鍵詞： 何享健 美的 凈負(fù)債