在征收拆遷案例中，不少農(nóng)村居民的老房子被地方政府認定為“違法建筑”，而認定違建的法律依據(jù)則是在老房子建造時尚未出臺或尚未實施的法律法規(guī)。這種用新法律追究“老房子”的錯誤做法，威脅到了被征收人的正當(dāng)權(quán)益，北京在明律師事務(wù)所在相關(guān)代理案件中糾正了不少此類錯誤認定，維護了當(dāng)事人的合法權(quán)益。

在明律所創(chuàng)始人、主任楊在明表示：“這種認定違背了‘法不溯及既往’原則，某些地方政府為降低拆遷成本，以‘違建’為名逼迫被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議，作為拆遷律師，我們有責(zé)任糾正這種錯誤認定，保障當(dāng)事人的權(quán)益。”

1976年自建房被認定違建？在明律師成功維權(quán)

在明律師代理的一起案件中，當(dāng)事人于上世紀70年代建成，80-90年代多次翻建和修繕的房屋就被當(dāng)?shù)亟值擂k事處認定為違法建設(shè)，并作出了限期拆除決定書。在明律師經(jīng)過周密的調(diào)查取證和有力的論證，最終糾正了這個錯誤的“違建”認定。

在明律師了解到，這座房子建造年代在1976年，最近一次翻修也是1993年的事。在明律師梳理了有關(guān)違建認定的法律法規(guī)演變歷史：最早是1982年施行的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》，1987年施行的《中華人民共和國土地管理法》，1993年施行的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》，2008年施行的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。這些法律法規(guī)當(dāng)中即使是最早的也是1982年才施行，而這座房子在當(dāng)初建造時所有這些法律都還沒有誕生。

“當(dāng)初房子建造時，沒有任何法規(guī)對其進行約束，當(dāng)然這房子就不能算是違建。”楊在明表示，按照一般的理解，街道辦作出的認定屬于違反了“法不溯及既往”原則，程序從新兼從輕的法律適用原則，這一認定顯然缺乏依據(jù)。

但是事情并沒有那么簡單。街道辦一方拿出了最高人民法院第一巡回法庭的相關(guān)會議紀要，該紀要中指出，根據(jù)原建設(shè)部的行政解釋，違法建筑屬于違法行為的持續(xù)狀態(tài)，違法行為終了之日就是依法作出處理之日，因此，應(yīng)當(dāng)適用作出行政處罰時有效的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。

這份紀要足以避開被拆遷人所主張的“法不溯及既往”原則。

在明律師早有準備。在明律師提出，涉案房屋當(dāng)事人已經(jīng)居住使用了40多年，這期間怎么沒人說是違建要來限期拆除呢？“這里面顯然涉及一個行政行為及時性的問題。如果城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門早點有所作為，當(dāng)事人一家也許是有機會通過限期改正來補辦手續(xù)的，房子的無證狀態(tài)也就不會持續(xù)到今天了。”楊在明律師說。

在明律師在行政復(fù)議申請書當(dāng)中進一步提出有理有節(jié)的代理意見：當(dāng)事人一家本就身患殘疾，如果現(xiàn)在把他們的房子拆掉，他們又該住哪兒？法不外乎人情，行政法的權(quán)威性中同樣包括“比例原則”的適用空間，這絕對是行政機關(guān)在查處、整治違建中不能不謹慎考慮的真命題。

經(jīng)過在明律師的努力，2021年12月6日，當(dāng)?shù)卣鞒隽诵姓?fù)議決定書，撤銷涉案限期拆除決定書，責(zé)令涉案街道辦在法定期限內(nèi)重新作出處理。

1989年老屋被當(dāng)違建拆除 在明律師幫房主爭得合理補償

2018年1月，河北省邢臺市馮先生等人的共計三處房屋被當(dāng)?shù)亟值擂k以拆除違法建筑的名義拆除。當(dāng)事人委托在明律師代為訴訟維權(quán)。

在明律師經(jīng)過了解發(fā)現(xiàn)，這是一起以“拆違”代替“拆遷”的典型案件。2017年3月，當(dāng)?shù)貐^(qū)政府作出房屋征收決定，當(dāng)事人所在的街道辦開始實施征收工作，告知馮先生夫婦房屋已經(jīng)被納入征收范圍，并督促馮先生盡快與之協(xié)商拆遷事宜。由于未見任何征收的審批文件，街道辦工作人員口頭告知的補償標準又極不合理，馮先生等三戶房主未在街道辦要求的時間內(nèi)簽訂補償協(xié)議。在此情況下，街道辦將馮先生等三戶的房屋以違法建筑的名義拆除。

在明律師對案情進行了總結(jié)分析，馮先生夫婦的房子是在1989年在河北邢臺某村申請獲得266.56平方米宅基地并辦理《集體土地使用證》后建造的。當(dāng)?shù)爻枪芫窒逻_《限期拆除通知書》，將上述房屋認定為違法建筑，并責(zé)令限期自行拆除。

在明律師分析，馮先生等人的房屋建設(shè)時間早，當(dāng)時的法律法規(guī)并不完善，因此不應(yīng)當(dāng)以未取得規(guī)劃許可為由將房屋認定為違法建筑。在明律師當(dāng)即為三戶委托人提起行政訴訟，要求撤銷《限期拆除通知書》，最終法院判決予以撤銷。

另一方面，相關(guān)單位已經(jīng)占用馮先生等人的房屋所在土地進行施工建設(shè)。在明律師分析認為，土地及地上房屋尚未進行補償，馮先生等人的土地證仍然有效，施工占地行為是違法的。

于是，在明律師雙管齊下，以馮先生等人名義申請查處違法用地行為。國土局答復(fù)稱開發(fā)商占用該地塊的行為合法，并向馮先生等人出示了開發(fā)商使用該土地前與國土局簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同?？赐旰贤诿髀蓭熧|(zhì)疑沒有對馮先生等人進行補償。國土局又出示了其出讓土地前與區(qū)政府簽訂的土地收儲協(xié)議。最終，法院以涉案土地并非凈地不符合收儲條件為由，判決土地收儲協(xié)議違法。

在明律師通過上述一步步查證獲取的證據(jù)證明，房屋所在土地在2013年時已經(jīng)是國有土地，為涉案房屋參照周邊房地產(chǎn)市場價格賠償?shù)於嘶A(chǔ)。

最終法院作出賠償判決，從起初街道辦口頭告知的180萬元補償提高到308萬元賠償，并支付308萬元從拆除時至賠償時的利息。

楊在明在總結(jié)此類維權(quán)案例時說：“一些地方政府之所以明知故犯，用‘拆違’代替‘拆遷’，是因為我國的國家賠償法在征收拆遷方面還不完善：往往會出現(xiàn)地方政府的違法強拆行為不僅沒有受到懲罰，反而因為違法強拆之后判給拆遷戶的賠償比原定補償還低而獲利，這與依法治國是相悖的，近幾年我們一直致力于推動這方面的法律完善，從根本上維護被拆遷人的權(quán)益。”

這兩個案件只是在明律師為被拆遷人維權(quán)的一個縮影，在拆遷方和拆遷戶這個強弱分明的“不等式”當(dāng)中，在明律師以法律之劍，已為超過五萬名當(dāng)事人爭取到公平合理的拆遷權(quán)益。

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