上周五出爐的5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為4.45%，較4月份的4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。昨日是LPR降息后的第一個(gè)工作日，北京青年報(bào)記者獲悉，由于房貸利率普遍在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)定價(jià)，各地已執(zhí)行最新的房貸利率，首套房貸利率和二套房貸利率均同步下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。此外，5月15日全國(guó)首套房貸利率下限還下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)，目前已有部分城市的首套房貸利率降至全國(guó)下限水平，即4.25%。

北京房貸利率同步下調(diào)每月省80多元利息

北京地區(qū)房貸利率近年來(lái)一直保持穩(wěn)定，目前的個(gè)人房貸定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)，分別比全國(guó)利率下限高出0.55和0.45個(gè)百分點(diǎn)。北京地區(qū)的房貸年限最長(zhǎng)為25年。

昨日，北京地區(qū)多家銀行人士表示，所在銀行的房貸利率已經(jīng)按照新的5年期以上LPR執(zhí)行，首套房貸利率由此前的5.15%降至5%，二套房貸利率由5.65%降為5.5%。

15個(gè)基點(diǎn)的利率下調(diào)會(huì)給新購(gòu)房的貸款客戶(hù)節(jié)省多少利息呢?

對(duì)于首套房貸，100萬(wàn)元20年期貸款，等額本息方式還款，降息前月供為6682.70元，降息后為6599.56元，減少83.14元;如果貸款期限拉長(zhǎng)至25年，降息前月供為5933.63元，降息后月供為5845.90元，減少87.73元。

以二套房貸利率測(cè)算，100萬(wàn)元20年期貸款，降息前為6963.87元，降息后6878.87元，減少85元;貸款期限增加至25年后，降息前月供為6230.78元，降息后為6140.87元，減少89.91元。

不難看出，15個(gè)基點(diǎn)的調(diào)降，不論房貸利率和期限具體如何，百萬(wàn)貸款月供都能節(jié)省80多元利息。當(dāng)然，貸款金額越大，影響幅度會(huì)越大。如果貸款額度為500萬(wàn)，每月將減少400多元的利息支出，一年下來(lái)能省5000多元。

部分城市首套房貸利率已降至4.25%

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，就差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由LPR降為L(zhǎng)PR減20個(gè)基點(diǎn)，按當(dāng)時(shí)的LPR計(jì)算，全國(guó)范圍內(nèi)的首套房貸利率下限從4.6%降至4.40%。5月20日LPR下調(diào)后，首套房貸利率下限進(jìn)一步降為4.25%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在5月15日央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布差別化住房信貸政策后，已有20個(gè)城市首套房最低房貸利率降至4.4%。

昨日，北青報(bào)記者了解到，天津、鄭州、昆明、蘇州等多個(gè)城市的部分銀行已跟隨LPR的下調(diào)將首套房貸利率下限進(jìn)一步降至4.25%。一般來(lái)說(shuō)，征信良好、收入穩(wěn)定的客戶(hù)更容易享受最低利率。

對(duì)于這些地區(qū)的首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，LPR下調(diào)的15個(gè)基點(diǎn)和利率下限下調(diào)的20個(gè)基點(diǎn)疊加到一起，近期房貸利率共下降了35個(gè)基點(diǎn)。

以等額本息方式還款的100萬(wàn)元首套房貸為例，若貸款年限為30年，降息前利率為4.6%，月供為5126.44元;降息后利率變?yōu)?.25%，月供變?yōu)?919.40 元，每月可減少207元左右，一年可省2484.48元，如果貸款300萬(wàn)元，每年共可節(jié)省7453.44元。

如果貸款年限是25年，降息前每月月供為5615.24元，降息后月供變?yōu)?417.38元，每月節(jié)省的利息為197.86元。

存量房貸客戶(hù)今年不一定能享受最新利率

需要提醒的是，廣大存量房貸客戶(hù)不一定能立刻享受到此次降息的紅利。根據(jù)央行提供的數(shù)據(jù)，2020年8月，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換如期完成。其中，存量個(gè)人房貸累計(jì)轉(zhuǎn)換28.3萬(wàn)億元、6430萬(wàn)戶(hù)，轉(zhuǎn)換比例99%，其中94%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)。這意味著還有少量存量房貸選擇了固定利率。這類(lèi)客戶(hù)的房貸利率將不受LPR的變動(dòng)影響。

而浮動(dòng)利率存量房貸會(huì)依據(jù)合同約定按期調(diào)整利率。一般銀行都規(guī)定重定價(jià)周期為一年，并在合同中約定重定價(jià)日，每年重定價(jià)日那天根據(jù)相應(yīng)的LPR情況確定當(dāng)年實(shí)際執(zhí)行的房貸利率。

北青報(bào)記者從多家銀行了解到，存量客戶(hù)的房貸利率重定價(jià)日一般分為兩種情況，第一種是每年的1月1日;另一種是貸款放款日對(duì)應(yīng)的每年對(duì)月對(duì)日。有的銀行是統(tǒng)一規(guī)定，有的銀行可以讓客戶(hù)在兩種情況之間自主選擇。

1月1日重定價(jià)的存量房貸客戶(hù)今年之內(nèi)都不能享受這個(gè)最新利率，需要等2023年1月1日根據(jù)2022年12月份的LPR來(lái)確定。

根據(jù)貸款放款日確定重定價(jià)日的客戶(hù)，如果重定價(jià)日在5月20日及之前，今年已經(jīng)重新定價(jià)，需要等到明年再調(diào)整;只有重定價(jià)日是在5月21日及之后的客戶(hù)，才可以在今年享受本次調(diào)整后的最新利率，當(dāng)然也要看離重定價(jià)日最近一期LPR的變動(dòng)情況。

聲音　　房貸利率未來(lái)還有下調(diào)空間

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房貸利率已較前期有較大跌幅，但未來(lái)仍有下降空間。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此前央行、銀保監(jiān)會(huì)已經(jīng)明確了首套房貸利率下限為不低于“相應(yīng)期限LPR-20個(gè)基點(diǎn)”的定價(jià)思路，此次5年期以上LPR下調(diào)，將進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下行。這也意味著，后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。從當(dāng)前全國(guó)重點(diǎn)城市5月上中旬的成交數(shù)據(jù)看，雖然比4月微弱復(fù)蘇，但是同比跌幅依然很大，類(lèi)似房貸的加點(diǎn)基點(diǎn)下調(diào)，進(jìn)而引導(dǎo)房貸利率下調(diào)的動(dòng)作還是需要堅(jiān)持。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，歷史規(guī)律顯示，助力樓市企穩(wěn)回暖，需要房貸利率出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，這意味著未來(lái)仍可能通過(guò)下調(diào)MLF利率直接帶動(dòng)5年期以上LPR報(bào)價(jià)進(jìn)一步下行。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華預(yù)計(jì)，未來(lái)部分樓市供給相對(duì)較大、需求偏弱的區(qū)域房貸利率報(bào)價(jià)基點(diǎn)將出現(xiàn)明顯下調(diào)。但整體上，國(guó)內(nèi)樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭，堅(jiān)持房住不炒定位，推動(dòng)各地因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。各地也將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及調(diào)控要求，靈活調(diào)整房貸利率報(bào)價(jià)基點(diǎn)。

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