今年以來(lái)，為落實(shí)中央支持合理住房需求的政策導(dǎo)向，多個(gè)城市因城施策，從需求端加大力度調(diào)整，特別是在公積金政策方面，已有多個(gè)城市從貸款額度、公積金貸款首付比例、貸款期限等作出了適度調(diào)整。日前召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議(以下簡(jiǎn)稱會(huì)議)指出，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

釋放積極信號(hào)

“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”會(huì)議要求，要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，會(huì)議指出：“要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—3月，房屋新開(kāi)工面積29838萬(wàn)平方米，下降17.5%。住宅新開(kāi)工面積21558萬(wàn)平方米，下降20.3%。房屋竣工面積16929萬(wàn)平方米，下降11.5%。銷(xiāo)售方面，1—3月，商品房銷(xiāo)售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降18.6%。商品房銷(xiāo)售額29655億元，下降22.7%，其中住宅銷(xiāo)售額下降25.6%。房地產(chǎn)企業(yè)資金情況也不容樂(lè)觀，1—3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5525億元，下降23.5%;利用外資10億元，下降7.8%;個(gè)人按揭貸款6369億元，下降18.8%。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，會(huì)議向行業(yè)釋放了更明確、更積極的政策信號(hào)。展望后市，購(gòu)房需求逐步釋放，市場(chǎng)去化加快，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)出清，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)新房擔(dān)憂緩解，市場(chǎng)預(yù)期得到改善，供需兩端有望形成正反饋。

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超分析，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，但對(duì)地產(chǎn)的表態(tài)相較此前表述更具體更積極，明確指出“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，這相較此前“滿足購(gòu)房者的合理住房需求”的表態(tài)進(jìn)一步強(qiáng)化。

鼓舞房企士氣

“將首付比例降至20%。”4月底，河南省洛陽(yáng)市出臺(tái)了《洛陽(yáng)市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，圍繞“綜合評(píng)級(jí)企業(yè)，突出分類(lèi)施策”“創(chuàng)新服務(wù)方式，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)”“加大信貸支持，支持合理消費(fèi)”“規(guī)范市場(chǎng)行為，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”四個(gè)方面，出臺(tái)了18條具體舉措，旨在著力保障群眾住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

5月1日，廣東省梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等七部門(mén)印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，提出降低二套房公積金貸款首付比例，從當(dāng)前執(zhí)行的三成降至二成。

5月6日，四川省資陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《資陽(yáng)市多管齊下推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展》文件，明確提出六條穩(wěn)樓市措施，其中包括調(diào)整住房公積金政策，引導(dǎo)住房貸款利率下行等。將雙職工、單職工繳存最高貸款限額分別由50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元、35萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元，首套、二套商品住房最低首付款比例分別由30%降低到20%、40%降低到30%;推行高層次人才“又提又貸”，將最高貸款額度由50萬(wàn)元提高到70萬(wàn)元。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，全國(guó)已有近100城出臺(tái)房地產(chǎn)政策百余條，主要涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面。

改善市場(chǎng)預(yù)期

為貫徹中央政治局會(huì)議精神，5月4日，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)同時(shí)發(fā)聲。

央行表示，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

證監(jiān)會(huì)表示，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)范圍。

銀保監(jiān)會(huì)表示，要督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃。要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。

紅塔證券研究所所長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖表示，考慮到房地產(chǎn)投資占比高、影響的產(chǎn)業(yè)鏈廣、會(huì)對(duì)地方財(cái)政造成較大壓力等因素，遏制房地產(chǎn)的下行趨勢(shì)對(duì)于今年穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)企穩(wěn)的大勢(shì)不會(huì)改變。但多重因素疊加，市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程可能會(huì)有所延長(zhǎng)，政策效果或逐步顯現(xiàn)。隨著長(zhǎng)租房市場(chǎng)不斷完善、保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)。(袁芳)

觀點(diǎn)

從短期來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入密集優(yōu)化期，早期市場(chǎng)上行階段出臺(tái)的部分過(guò)嚴(yán)限制性政策已不再適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)階段，預(yù)計(jì)各地將繼續(xù)加大信貸支持力度，降首付、降房貸利率，同時(shí)適度優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)、限售、限價(jià)等政策，促進(jìn)銷(xiāo)售回暖。——中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜

關(guān)鍵詞： 住房需求 樓市信號(hào)頻傳 合理住房需求 預(yù)售資金監(jiān)管