12月13日,浙系房企祥生控股的物業(yè)板塊祥生活暫緩了上市進程。業(yè)內人士分析,因祥生活的業(yè)務對祥生控股的依賴過大,而祥生控股不久前股價暴跌,評級也被下調,所以祥生活主動暫緩IPO進程。另外值得一提的是,當前物業(yè)公司上市整體遇冷。在多重因素的夾擊下,祥生活未來發(fā)展的想象空間恐怕有限。
祥生活暫緩上市進程
12月13日,港交所披露信息顯示,祥生活此前提交聆訊后資料集呈失效狀態(tài)。對此,祥生活對外表示,基于對近期市場動態(tài)的持續(xù)關注,經公司管理層綜合考量,決策暫緩發(fā)行流程,并自主選擇發(fā)行窗口。
據了解,祥生活于今年5月底遞交了招股書,并在距招股書失效前幾天的11月22日通過了港交所聆訊。招股書顯示,祥生活在上市前的股東架構中,控股股東為陳國祥(祥生控股創(chuàng)始人)、朱國玲夫婦的家族信托,他們持有98%的股份。
祥生活為何暫緩了上市進程?對此,祥生活方面對中國商報記者表示,公司暫緩上市是基于對近期對市場動態(tài)持續(xù)關注后的綜合考量,不會對公司的正常經營構成重大影響。未來,公司將持續(xù)關注市場動態(tài),選擇更合適的時機推進上市計劃,以獲得市場更優(yōu)、更合理的估值。
國際地產資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對中國商報記者表示,祥生活暫緩上市進程的具體原因不得而知,但可能和兩點因素相關。一是聯(lián)交所審批祥生控股的債務問題后發(fā)現祥生活在其申請的估值區(qū)間內無法找到足夠的投資人,導致其股票認購不足;二是國際配售清單未獲香港證監(jiān)會認可,而這可能與祥生活股份過于集中有關。
上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者表示,祥生活之所以主動暫緩上市進程,或是其認為此時并不是很好的上市時機。不久前,祥生控股被多家機構下調評級,還出現單日股價暴跌超50%的局面,或引來資本市場預期下降。因此祥生活若此時強行上市存在破發(fā)可能,無法實現較高的估值,與其當初上市融資的目標相悖。
諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對中國商報記者表示,祥生活暫緩上市是因為當前物業(yè)企業(yè)股價回調,市值大幅縮水,存在較大不確定性。而更重要的原因在于,祥生活業(yè)務嚴重依賴祥生控股,而此前祥生控股出現估值暴跌、被下調評級等狀況,或將影響到物業(yè)板塊運行,同時企業(yè)形象受損也將在一定程度上導致企業(yè)估值承壓。
知名地產分析師嚴躍進對中國商報記者表示,物業(yè)公司暫緩上市說明監(jiān)管部門對物業(yè)股還是持謹慎態(tài)度,尤其當開發(fā)類的業(yè)務板塊出現問題時,物業(yè)板塊也會受沖擊。IPG中國首席經濟學家柏文喜也對中國商報記者表示,祥生活暫緩上市與此前祥生控股股價暴跌、被下調評級關系很大,因為這有可能影響祥生活實際控制人的穩(wěn)定性,乃至主要業(yè)務來源的可持續(xù)性。
對祥生控股依賴過大
近幾年祥生活業(yè)績實現增長,但也存在對祥生控股依賴過大、凈利率較低等問題。
招股書顯示,2018年-2020年,祥生活每一年的在管建筑面積分別為690萬平方米、1110萬平方米、1840萬平方米。其中來自祥生集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司,還有陳國祥控制的其他實體的占比分別為76.17%、84.85%、90.6%。
2018年-2020年,祥生活每一年分別實現營收2.45億元、3.39億元及4.59億元。其中祥生集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司,還有陳國祥控制的其他實體所開發(fā)物業(yè)提供的服務產生的總收入分別為1.97億元、3.12億元、4.27億元,分別占同期營收的80.4%、92%、93%。
在利潤率方面,2018年-2020年,祥生活毛利率每一年分別為21.77%、24.07%、25.17%,凈利率每一年分別為5.07%、8.78%、10.20%。而中指研究院發(fā)布的報告顯示,2020年在港物業(yè)服務上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%,這遠高于祥生活。
而祥生控股此前也經歷了一系列風波。據了解,11月18日,祥生控股在上市一周年之際,單日股價暴跌53.91%,市值蒸發(fā)近50億港元。市場對此眾說紛紜,有觀點認為是由于公司大股東質押的股票被強制平倉,但這一說法被祥生控股否認。還有觀點認為,祥生控股股價暴跌和此前被下調評級脫不了干系。
據了解,10月18日,穆迪宣布,將祥生控股的評級展望從“穩(wěn)定”調整至“負面”。穆迪表示,預計未來6-12個月期間內祥生控股的合約銷售額將下滑,這將導致該公司財務指標和流動性惡化。
11月2日,標普也將祥生控股的發(fā)行人信用評級從“B”下調至“B-”,并將其美元票據的長期發(fā)行評級從“B-”下調至“CCC+”。標普認為,祥生控股持續(xù)用現金償還到期債務將妨礙該公司未來12個月的資金流動性。祥生控股將在未來一到兩年間面臨更大的運營壓力。此外,該公司在再融資或者將其信托貸款展期方面也將面臨困難。
未來想象空間有限
祥生活暫緩上市或也與當前物業(yè)板塊整體上市遇冷相關,實際上,近來已有多個物業(yè)公司上市受阻。
據了解,僅在10月25日-11月1日的一周時間里,就有包括東原仁知服務、中梁百悅智佳服務有限公司、富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活在內的五家物業(yè)公司招股書失效。數據顯示,截至11月8日,今年新增上市物業(yè)企業(yè)僅13家,上市平均用時已延長至190天,相較于去年拉長了51.2天。
物業(yè)板塊上市緣何遇冷?關榮雪認為,一方面隨著越來越多的物業(yè)企業(yè)登陸資本市場,物業(yè)企業(yè)面臨的競爭逐漸加劇,同時資本市場對于物業(yè)板塊的要求也越來越嚴格,對物業(yè)板塊的上市逐漸回歸理性;另一方面,這和地產板塊不景氣也有關系,因為地產與物業(yè)有著較為緊密的聯(lián)系,如果地產面臨不小的下行壓力,物業(yè)板塊的投資力度會減弱。
盧文曦透露,物業(yè)板塊上市遇冷,一是和當前行業(yè)大背景相關,中概股也估值不高;二是因為地產板塊發(fā)展不好,難免會對物業(yè)股有一定沖擊;而更重要的原因在于當前中等體系以上的物業(yè)公司或都已上市,目前還未上市的物業(yè)公司實力相對較弱,通過上市考核的難度較大。
物業(yè)板塊上市遇冷確與目前沖擊上市的物業(yè)公司自身業(yè)績相關。柏文喜也認為,今年物業(yè)板塊上市熱度不如去年,原因主要是比較大規(guī)模和業(yè)績較好的物業(yè)公司已經上市,且物業(yè)股上市的風口已過。當前物業(yè)板塊出現了較為嚴重的內部分化,一些沒有明顯亮點的小盤物業(yè)股沖擊上市很難再獲追捧,甚至會出現發(fā)行困難。
在此背景下,包括祥生活在內的物業(yè)公司的發(fā)展前景也受到質疑。香頌資本執(zhí)行董事沈萌對中國商報記者坦言,分拆物業(yè)板塊單獨上市本就是內地房企因宏觀調控難以順利融資而開發(fā)出來的另一種融資模式。而近期部分內地房企海外債出現事實違約,影響投資者信心,不利于物業(yè)板塊上市。從未來看,包括祥生活在內的很多物業(yè)公司收益率不高,對集團地產主業(yè)依賴過大,獨立性和成長性不足,未來想象空間有限。
對于祥生活未來的發(fā)展前景,柏文喜坦言,包括祥生活在內的上市受阻的物業(yè)公司,或者營收規(guī)模、在管面積、盈利能力都比較差,或者業(yè)務對集團地產主業(yè)有過高的依賴,這導致其商業(yè)模式沒有突出亮點,發(fā)展前景也不樂觀。盧文曦也認為,當前物業(yè)板塊的通病是獨立性很弱,對集團地產業(yè)務依賴過大。而和頭部物業(yè)公司相比,包括祥生活在內的小型物業(yè)公司本身母公司的實力就不是很強,對物業(yè)服務的供應量有限,所以發(fā)展或受阻。
嚴躍進也直言,當前物業(yè)板塊的估值泡沫已經很大,近來地產企業(yè)拋售的項目多集中在物業(yè)板塊,可見其對這一領域并不看好。而包括祥生活在內的物業(yè)公司上市遇阻本質還是因為其自身經營不善,盈利無法得到保證,發(fā)展前景不容樂觀。(記者 周子荑)
- 版權拆分下,玩家是否還能做DOTA賽事主人?
- 天天資訊:阿里巴巴市值跌回8年前:沒有人永遠勝利
- 環(huán)球觀察:前三季度北京市PM2.5平均濃度28微克/立方米
- 環(huán)球頭條:寵物看病這么貴,寵物醫(yī)院卻不賺錢?
- 焦點快報!智能割草,“機器人”的內卷新戰(zhàn)場?
- 施耐德電氣攜手北馬激情開跑 倡導綠色可持續(xù)理念
- 看熱訊:浙江醫(yī)藥:注射用重組人源化抗HER2單抗-AS269偶聯(lián)物(ARX788)獲臨床試驗批準
- 伊利離“八年再造半個伊利”有多遠
- 步長制藥:瀘州步長與美國瑞美德簽訂合作開發(fā)和許可協(xié)議
- 全球熱資訊!加拿大和英國參與了對俄的襲擊 糧食無法外運 兩國要擔責!
- 《名家傳承》藝術人生專題訪談——周華剛
- 新消息丨風電整機商三季報業(yè)績分化:明陽智能最賺錢、電氣風電下滑最明顯
- 吳樹永--非物質文化遺產創(chuàng)新人才
- 《2022科學生發(fā)白皮書》發(fā)布,生發(fā)防脫消費趨勢請查收 | CBNData報告
- 兩大國貨品牌跨界聯(lián)動,演繹國潮新力量
- 京東11.11發(fā)布“百大產業(yè)帶扶持計劃” 推動家裝建材、家具產業(yè)帶商家高質量增長
- 育博再添榮譽!英兒高獲科技成果認證!
- 《生活進化論》第三季第一期x鋼琴演奏家陳薩:理享空間,讓音樂進階非凡
- 《名家傳承》藝術人生專題訪談——徐孝正
- 《名家傳承》藝術人生專題訪談——朱德富